台南買房  東區買屋 / 東區買房 - ★成大東和商圈5房電宿永康透天建案

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：928 萬
參考單價：23.7 萬/坪
地址：台南市東區東和路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 5衛
總坪數：39.16 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.53 坪
附屬建物面積：2.93 坪
共同使用：7.7 坪
土地面積：7.14 坪
樓別/樓高： 6樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：600 元/月
鄰近學校：東光國小
鄰近公園：台南公園
生活機能：崇德市場
附近交通：台南火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告 (物件編號：1351469)

一、SWOT 分析

面向	內容分析
優勢 (Strengths)	1. 地段極佳：位於台南東區成大精華地段，鄰近南紡購物中心與平實轉運站，生活與交通機能成熟。 2. 產值潛力：鄰近成大商圈，學生租屋需求穩定，具投資出租或自住增值保值空間。 3. 現況獲利：目前滿租中，具備穩定的現金流收入，降低空屋風險。 4. 價格合理：參考單價約 23.7 萬/坪，在東區屬於中等價位，總價 928 萬對於五房格局具吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：建築屋齡已达 32 年，未来可能面临贷款年限缩短或修缮成本增加的问题。 2. 樓層較高：位於 6 樓/7 樓，若無電梯對行動不便者或不方便搬運重物，且需確認樓梯間條件。 3. 空間配置：39.16 坪規劃為 5 房 5 衛，每间房间面积极小（约 8 坪），长期居住舒适度较低，较适合分租或投资。 4. 資訊矛盾：標題提及「透天建案」但資料顯示樓層為高樓層、型態為華廈，需進一步釐清建物性質。
機會 (Opportunities)	1. 長期增值：東區為台南發展核心，隨著周邊捷運與交通建設（如大灣交流道）完善，長期資產價值有望提升。 2. 投資規劃：若以收租為主，該區域學生與上班族租屋需求旺盛，租金回报率可觀。 3. 自用改造：若作為自住，有空間透過重新裝潢改善 30 年舊屋的生活機能與安全性。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：高屋齡建物可能在銀行評鑑與貸款成數上受到限制，需確認買方年齡與建築年限之加計規定。 2. 維護成本：30 年舊建築可能隱藏水電管線老舊、防水隔熱等潛在問題，後續整修費用需預留充足預算。 3. 市場波動：租屋市場景氣受高等教育人數與經濟環境影響，若租約結束後空窗期拉長將影響收益。 4. 法規風險：未來若對老舊建物有更嚴格的抗震或消防法規，可能增加改建或整修成本。

二、物件評論

購買建議：適合作為「投資收租」選品，自購自住需謹慎評估。

此物件的核心優勢在於地段與租金收益。位於東區成大商圈周邊，租屋需求穩定，且目前已有租賃契約提供現金流，對於尋求資產配置或長期收租的買家來說，是一張不錯的入場券。總價 928 萬在該區域可取得五房格局，單價也屬合理範圍。

然而，作為「自住」考量則存在明顯隱憂。32 年的屋齡意味著未來可能面臨高昂的水電維修與整修成本，且高樓層若無電梯將严重影响居住便利性，特別是有老人或小孩的家庭更不適合。此外，標題中的「透天建案」與資料中的「6-7 樓華廈」存在資訊落差，這在交易前務必請專業人員協助確認產權文件與建物現況，避免產生誤解。

若您重視投資回報率且能接受舊屋特性，此物件值得進一步洽詢；若追求新穎居住品質或擔心未來貸款難度，建議另行搜尋屋齡較新的標的。