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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：22.74 萬/坪
地址：新北市鶯歌區尖山埔路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：21.895 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.895 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：鶯歌國小鶯歌國中
鄰近公園：三號公園
生活機能：鶯歌傳統市場五福黃昏市場
附近交通：捷運三鶯線國華站即將完工
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 購屋門檻低：總價 498 萬且單價約 22.7 萬元/坪，對於首次置產或預算有限的買家相當友善。 2. 格局實用：3 房 2 廳設計空間利用率高，適合小家庭或三代同堂居住需求。 3. 生活機能完善：鄰近學校、市場與公園，日常採買與就學便利，具備濃厚在地生活氛圍。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡達 44 年，可能面臨管線老舊或滲漏風險，需預留維修預算。 2. 無電梯高樓層：位於 4 樓（共 5 樓），爬樓梯對於老人、小孩或攜帶重物不便，影響未來轉手客群。 3. 生活設施不足：僅有 1 衛浴且未包含車位，難以滿足現代家庭多人口使用及停車需求。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設利多：捷運三鶯線國華站即將完工，未來通勤大台北其他區域更便捷，有利房價穩定。 2. 學區價值：鄰近鶯歌國小與國中，若持有作為租屋投資給學生或家長族群，租金潛力可觀。
威脅 (Threats)	1. 資產折舊風險：高齡公寓在未來市場上流動性較低，銀行鑑價可能受限，貸款條件需注意。 2. 修繕成本隱憂：老舊建築若需進行整修或更新設備（如外牆、水管），初期額外花費可能超出預期。 3. 區域發展競爭：新屋或較新公寓在該區域若有類似售價，可能會對 resale 價值造成挑戰。

物件評論

此物件屬於典型的「高齡低总价」公寓，整體而言適合特定客群考慮購入，但需謹慎評估自身需求與風險承受能力。

若您的購屋目的為首置自住或長期持有收租，且能接受爬樓梯生活並願意編列一筆房屋檢修預算，此物件的性價比相當高。498 萬的價格在鶯歌區買入三房實坪已具備優勢，加上捷運三鶯線通車後，未來交通條件將明顯改善，有助於保值。

然而，若您注重居住品質、需要停車空間，或是對於未來五年內打算換屋，此物件的高樓層與老舊結構可能成為轉手的阻力。建議在簽約前務必請專業工程人員進行房屋詳細檢測，確認無重大滲漏或結構問題後再行決定。

問與答

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林恩瑀(仲介，收取服務費)

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