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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
568 萬
519 萬 - 參考單價：22.56 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
仁和路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 1廳 1衛 1陽台
- 總坪數：23.003 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：19.892 坪
- 附屬建物面積：1.739 坪
- 共同使用：1.372 坪
- 土地面積：5.94 坪
- 樓別/樓高： 3樓 / 5樓
- 屋齡：44 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地點優越：位於台南東區仁和商圈，鄰近崇義黃昏市場與公園，生活機能極佳。 2. 學區價值：鄰近德高國小與崇明國中，對重視子女教育或有自住的買家吸引力大。 3. 格局實用：總坪數僅 23 坪卻規劃出三房，空間利用率高，適合小家庭或過渡性住宅。 4. 裝潢現成：屋況已整理，簡約裝修可直接入住，省去裝修時間與成本。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：屋齡達 44 年，屬於老舊公寓，未來可能面臨公共設施老化或整建困难。 2. 無電梯：位於 3 樓（共 5 樓），無電梯設計，搬運重物或高齡者進出較不便利。 3. 衛浴不足：三房一衛的配置，早晚高峰時段可能產生使用衝突。 4. 缺乏停車位：總坪數未含車位，對於需要開車通勤的買家，在該區域尋找停車位可能有難度。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 貸款優勢：部分銀行對老屋貸款額度有限，若能順利核貸，可善用杠杆。 2. 保值與收租：東區學區與商圈需求穩固，未來轉手或出租皆有明確受眾。 3. 翻修潛力：若社區有容許整建或改建意願，土地價值可能高於建物現值。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 融資難度：銀行對高齡公寓的評估價可能會低於市價，導致貸款成數不足。 2. 維護成本：老屋管線容易損壞，未來可能需要額外預算進行修繕（如防水、水電更新）。 3. 市場流動性：隨著新建案增加，高齡公寓若無特殊優勢，可能會在長期持有中面臨增值受限。 |
2. 物件評論
是否值得購買： 此物件對於**「首購族」或「預算有限但重視學區與生活機能」**的買家而言，具備一定的購置價值；但若以長期投資或舒適居家為首要考量，則需審慎評估。
主要理由：
- 性價比與地段：在東區核心商圈能以低於 600 萬的價格入手三房，且學區明確，屬於高實用性的選擇，非常適合剛成家或有就讀需求的小家庭。
- 居住門檻：屋齡近半世紀是最大考量點，這會直接影響銀行貸款成數與未來改建可能性。買家需確認自己的貸款能力是否能應付老屋貸款的嚴格審核。
- 生活習慣：無電梯、一廳一衛與無車位的條件，適合年輕或身體硬朗的家庭。若您或家人有長者同住，或對停車便利性有強烈需求，這棟公寓可能會在日後造成不便。
建議您在決定前，可進一步確認該社區的長期維護狀況及銀行對 44 年老屋的貸款評估結果，以確保財務安全無虞。
問與答
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林素卿(仲介，收取服務費)
暱稱：林素卿
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0927-163027
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南北房屋 玉辰 加盟店
經紀業名稱: 大頁不動產仲介有限公司
證號: (94)登字第063268號
您好，我是台南專業的房仲，您可以稱呼我為 - 林素卿。我在這個行業中累積了多年的經驗，始終堅持以誠實和負責的態度對待每一位客戶。我的工作不僅僅是一份職責，更是一種熱愛，我深知每一個決定都可能影響到您的未來，因此我會用心傾聽您的需求，並提供最專業的建議。
在台南的廠房與土地市場，我熟悉每一個角落，致力於協助您買賣這些重要的資產。我的細心與謹慎讓每一次交易都能平穩進行，而我的幽默感則希望能讓這個過程變得輕鬆愉快。過去我曾多次榮獲百萬經紀人與績優人員的獎項，這是對我努力的肯定，也讓我更加堅信，服務好每一位客戶是我的使命。
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