歸仁三房大樓  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 台南市區買房歸仁區歸仁圓環裝潢電梯三房+平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1068 萬
參考單價：26.33 萬/坪
地址：台南市歸仁區中正南路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：40.564 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.14 坪
附屬建物面積：3.566 坪
共同使用：14.858 坪
土地面積：4.635 坪
樓別/樓高： 6樓 / 14樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2020 元/月
鄰近學校：市立歸南國小，市立歸仁國中
面臨路寬：約8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者分析報告：台南歸仁圓環電梯大樓物件

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	交通便利性極高：鄰近高鐵台南站、台鐵沙崙站與86快速道路，對於雙北通勤或跨縣市出差者非常方便。居住品質佳：一層僅兩戶，隱私與動線單純；新裝潢與更新電線代表入住時無需再投入大筆整修費用。生活機能完善：鄰近歸仁圓環、商家林立且設有 7-11，日常採購與飲食便利；學區位於歸南國小與歸仁國中範圍內。安全與採光：24 小時保全管理，衛浴均有開窗且屋況方正，居住舒適度高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：已達 28 年，雖有裝潢，但主體建築設施（如防水、管線埋設）需留意未來公共維護狀況。單價偏高：參考單價約 26.33 萬/坪，在歸仁區屬高價水準，對於該區域的老屋產品來說，投資報酬率的預期值需謹慎評估。
機會 (Opportunities)	置產利基：若房價穩定或微漲，此物件具轉手流動性，特別是針對通勤族。免整修優勢：買家入住即享新裝潢效果，節省時間與額外裝修成本，對於急於入住者為重要賣點。租金潛力：交通便利性可能吸引外縣市工作、就近通勤的租戶，租賃市場需求穩定。
威脅 (Threats)	老屋維護風險：28 年樓齡可能在未來幾年內涉及大修基金問題或管線更新，需確認管理費使用狀況與社區基金提撥。競品競爭：鄰近若有新成屋推出且價格差距縮小時，此老屋的競爭力將下降。貸款審核：高價的老宅物件可能影響銀行貸款成數或額度的評估，需提前核保。

二、物件評論

購買建議：值得考慮，但建議議價後購入

此物件對於追求生活便利度與通勤效率的買家來說，是一項不錯的选择。主要的吸引點在於「交通優勢」與「即買即住」，特別是近高鐵站與 86 號快速道路，極大化了通勤的便利性，且全新裝潢避免了老屋常見的隱藏整修費用。

然而，決定是否購買的關鍵在於單價合理性。目前 26.33 萬/坪的價格在歸仁區屬於較高水位，面對 28 年屋齡的產品，建議您可參考鄰近房產的成交行情進行議價，以反映屋齡折舊的價值。若您能掌握合理價位（例如針對管理費與維護基金做進一步查證），此物件能提供相當高的居住品質與便利度，長期持有自住或出租皆具吸引力。

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