淡水區餐廳  淡水買屋 / 淡水買房 - 中正東路二段美食餐廳附雙車位捷運紅樹林站大台北法拍仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：4381 萬 (含車位價)
參考單價：50.52 萬/坪
地址：新北市淡水區中正東路二段 5巷 25號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113簡116408
拍次：應拍
點交情況：點交
總坪數：86.72 坪 (不含車位面積)
主建物面積：48.62 坪
附屬建物面積：5.46 坪
共同使用：8.62 坪
增建坪數：19.3 坪
土地面積：67.88 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：15 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
車位：坡道平面式
車位描述：16
電梯：有

詳細資訊

車位坪數：24.02 坪
管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段便利：位於淡水中正東路二段，鄰近捷運紅樹林站，交通便利，具商業價值。 2. 價格競爭：總價 4381 萬，參考單價約 50.52 萬/坪，對於店面商辦物件而言價格具吸引力，且後續投標若流標底價可能進一步降低。 3. 車位附贈：附贈雙車位（坡道平面式），對店面經營或長期持有者增加便利性與資產價值。 4. 產權保障：標明保證產權清楚、銀行貸款及順利點交，降低買受後交屋風險。
劣勢	1. 使用性質：屬商業用途，水電費率及稅金較高，且無法享有住宅貸款優惠。 2. 無法看屋：法拍物件無法預先進入室內檢視，裝修狀況與內部隱患需承擔未知風險。 3. 屋況老化：屋齡 15 年，若長期作為餐廳使用，內部裝修與設備可能需大幅整修。 4. 增建疑慮：公告提及有約 19.3 坪增建部分，雖目前無違建認定紀錄，但未來仍可能存在拆除或處罰風險。
機會	1. 價格落差：若第一拍流標，第二拍預估底價約 3505 萬，第三拍更降至 2804 萬，可撿便宜。 2. 經營潛力：現為餐廳營業中，若接手後能持續經營或轉租，具現金流潛力。 3. 法規釐清：公告說明增建部分無獨立出入門戶且非違章，若買後能確認產權，可將此空間有效利用。
威脅	1. 債務糾紛：依民法第 826 條之 1，拍定後可能涉及前手積欠之共同費用（如管理費），需自行查明。 2. 法律風險：增建部分若被認定為違建，可能面臨政府勒令拆除，影響實際使用面積。 3. 流動性低：商業不動產轉手難度通常高於住宅，資金流動性較差。 4. 點交延遲：雖保證點交，但若有租約或原屋主拖延，實際交屋時間可能不如預期。

物件評論

此物件對於尋求商業投資或經營用途的買者而言，具備相當高的價值潛力，但並不適合一般自住或無經驗的投資新手。

是否值得購買： 建議謹慎評估後考慮，尤其適合有能力承擔整修風險且熟悉商業法令的投資者。

主要理由：

價格優勢明顯：作為捷運站口的店面，且附雙車位，4381 萬的首拍底價在市場上具有競爭力。若後續流標，價格可能降至 3500 萬級距，投資報酬率潛力佳。
使用效益高：1 樓店面配合停車空間，適合餐飲或零售業。但需注意屋齡 15 年且曾經營餐廳，水電與消防設施的更新成本需納入預算。
風險需控管：最大的疑慮在於 19.3 坪的增建部分雖無違建紀錄，但非正式面積，且買房無法看屋。若未自行查明前手是否積欠管理費，或未來增建部分有法律瑕疵，可能帶來額外損失。

建議在投標前務必親自確認增建現況，並預留足額的整修與法律風險準備金，再行決定是否參與投標。