桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龜山壽山高中@四層樓大地坪透天厝@萬壽路二段

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1555.5 萬
參考單價：62.24 萬/坪
地址：桃園市龜山區萬壽路二段 810巷 5號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114俊94593
拍次：一拍
點交情況：點交
總坪數：24.99 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.29 坪
附屬建物面積：4.7 坪
土地面積：25.71 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：51 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：自強/龜山國小+龜山國中+壽山高中
鄰近公園：中正公園
生活機能：后街市場+中興路商圈
附近交通：BRH03龜山站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格優勢顯著：總價約 1555 萬元起，低於市場同類物件預估的 2000 萬以上，具有極高的投資性價比。 2. 地理位置優越：位於龜山精華地段萬壽路二段，鄰近壽山高中、自強國小等明星學區，且生活機能完善（市場、便利商店、公園）。 3. 土地坪數大：透天厝總坪數約 25 坪，在都會區屬於較稀有的大地皮產品。 4. 交通潛力佳：鄰近捷運棕線規劃站點 BRH03 龜山站，未來升值空間可期。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：建物屋齡達 51 年，可能面臨貸款年限縮短、結構老化及修繕成本高昂的問題。 2. 產權瑕疵風險：二、三樓有增建部分未登記，無法辦理所有權移轉，且存在被主管機關拆除的風險。 3. 屋況問題：標的說明指出有壁牆問題，需自行預留修復預算。 4. 土地限制：部分地號屬於道路用地，可能涉及都市計畫法規限制，影響後續改建或增建彈性。
機會 (Opportunities)	1. 法拍議價空間：若第一拍未得標，後續二、三拍底價預計將逐次降低（至 995 萬起），為買家提供更低的入手門檻。 2. 捷運效應：隨著棕線捷運興建完成，該區域房價與租金潛力有望提升，利於資產增值或出租回報。 3. 改建潛力：若法規允許拆除增建後重蓋，可重新規劃空間利用，大幅提升居住舒適度與價值。
威脅 (Threats)	1. 點交成本與時間：雖標榜代拍處理，但現為債務人佔有，實際點交過程可能涉及搬遷、清理遺留物或法律程序，需消耗額外心力與時間。 2. 隱形損害風險：依強制執行法規定，買受人對瑕疵無擔保請求權，房屋內部可能存在未揭露的水電或結構隱患。 3. 增建物拆除損失：若增建部分被強制拆除，已支付的價金無法追回，且需重新投入資金進行修復。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合「具備房屋修繕知識、有預算處理法律風險，或極度追求低總價入場」的買家；對於尋求即住、擔心產權瑕疵的家庭用戶則需審慎評估。

主要理由： 這是一筆典型的「高風險高報酬」法拍交易。其核心吸引力在於遠低於市場行情的總價與稀有的大地坪位置，配合未來捷運路網規劃，潛在獲利空間確實存在。然而，51 年的老屋、現行的壁癌問題以及法律上明確標示的「增建物無產權且可能遭拆除」風險，是必須面對的現實。若您能接受舊屋翻新的時間成本與額外預算，並願意承擔增建部分可能損失的風險，則此物件能以投資價格取得精華區資產，長期持有價值高；反之，若您無法承擔潛在的法律糾紛或高昂修繕費，建議優先考慮成屋較新、產權清晰的物件。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

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服務態度：

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

請給彼此一個服務的機會.

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