桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龜山明興西街二樓公寓@室內35坪多531萬起

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：531.2 萬
參考單價：14.83 萬/坪
地址：桃園市龜山區明興西街 26號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114宇56759
拍次：三拍
點交情況：點交
總坪數：35.83 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.08 坪
附屬建物面積：4.75 坪
土地面積：10.83 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：幸福國中小
鄰近公園：幸福公園
生活機能：后街市場+中興路商圈
附近交通：未來捷運棕線
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格具吸引力：總價約 531 萬元，參考單價僅 14.83 萬/坪，遠低於周邊 700-800 萬的成交行情。空間寬敞實用：室內坪數超過 35 坪，可規劃為大 3-4 房，且前後皆有陽台，採光通風條件佳。生活機能成熟：鄰近幸福國中小、幸福公園及后街市場，並有明興西街商圈支撐，適合家庭居住。交通潛力：位於未來捷運棕線（BRH02）沿線，具備長期升值空間。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：房產屋齡約 41 年，建築硬體老舊，後續維護成本可能較高。現況狀況不佳：內務存在壁癌、油漆剝落及水泥牆面裂開，且查封時已斷水斷電，需全戶翻新。無電梯設計：位於 2 樓（共 5 層）的公寓型態，對長者或行動不便者較不友善，搬運物品亦不方便。法拍程序複雜：雖標榜法院點交，但需注意動產遺留物及實際點交時程，可能比一般買賣耗時。
機會 (Opportunities)	整修後增值：透過現代化裝修與結構補強，可大幅提升居住品質與未來轉手價值。投資報酬率：若以自住出租或長期持有心態，低總價入場在龜山地區具較高的租金回報潛力。基礎建設利多：捷運棕線動工後，區域交通便利性提升，可能帶動房價上漲。
威脅 (Threats)	隱藏工程風險：老屋常見管線鏽蝕或結構安全問題，整修預算容易超出預期。產權與法規限制：涉及法定空地套繪管制及土地使用分區規定，需自行向主管機關確認是否影響使用或改建。流動性挑戰：40 年以上的老舊公寓，若無電梯加持，未來轉手時可能面臨買方縮減的市場趨勢。投標風險：法拍屋採現況標售，雖經調查無特殊情事，但仍可能有未察知的潛在瑕疵。

物件評論

購買建議：值得考慮，但適合「預算有限且願意投入裝修」的買方。

此物件在龜山地區屬於難得的低總價大坪數房源，對於剛置產的家庭或投資客而言，是極具吸引力的切入點。其最大的賣點在於 531 萬的低總價與成熟的學區生活圈，能滿足自住需求並保留資產增值空間。

然而，您需要具備心理準備面對兩項挑戰：首先是老屋裝修成本。41 年的屋齡意味著水電管線、防水及牆體修復需要一筆不小的預算，建議先預留充足的整修基金。其次是法拍流程風險。雖然業者標榜法院點交，但老舊公寓潛在的結構問題與產權細則（如套繪管制）仍需自行確認或諮詢專業代書。

若您對老屋整修有經驗、願意犧牲短期時間換取低價入市，並能接受 2 樓無電梯的生活型態，這將是一筆高性價比的交易；反之，若追求立即入住且不想投入額外資金，則建議謹慎評估或轉尋次新房。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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