桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@後站桃鶯商圈@邊間公寓二樓@桃園火車站法拍屋

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：723.5 萬
參考單價：27.13 萬/坪
地址：桃園市桃園區林森路 71巷 3弄 16號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114九17531甲
拍次：一拍
點交情況：點交
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：26.67 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.61 坪
附屬建物面積：4.31 坪
共同使用：1.75 坪
土地面積：7.38 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：建國國小+福豐國中
鄰近公園：桃鶯公園
生活機能：三元市場+桃鶯商圈市集
附近交通：散步到火車站10分鐘
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者分析報告：編號 1343670 法拍屋

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與生活機能佳：位於桃園火車站後站商圈，鄰近桃鶯公園、三元市場，生活機能成熟，步行至火車站約 10 分鐘。學區與產品特色：學區為建國國小與福豐國中，屬明星學校；樓層配置為稀有二樓邊間，三面採光充足，規劃有三大房兩廳兩衛。價格優勢明顯：目前一拍拍底價約 723.5 萬，後續減價後預估可低至 463 萬左右，相較於周邊三房產品（動輒 1000 萬以上）具有顯著性價比。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡約 45 年（建於民國 69 年），建物較老舊，可能面臨修繕、換管線等額外成本。無電梯與車位：為五層樓公寓頂樓以下（此件為二樓），需爬樓梯；總坪數未包含車位，停車問題需另行考量。產權與點交風險：雖標註「有點交」且法務調查顯示無輻射屋或水患等狀況，但實務上若原住戶拒搬遷，仍可能存在訴訟延宕風險。
機會 (Opportunities)	交通建設利多：鄰近捷運綠線 G07 站與台鐵地下化規劃，未來三鐵共構完工後，房價增值潛力可觀。投資與自住雙效：首購族可利用低總價進場自住的同時，或作為長期持有以期待區域發展紅利；若作為出租，後站商圈租屋需求穩定。法拍撿漏機會：透過二拍或三拍拍定，有機會以低於市價甚高的價格買入精華地段房產。
威脅 (Threats)	銀行核貸限制：老舊房屋在銀行貸款成數可能較低，或需更嚴格的貸款審查，購屋者需評估自備款與頭期款壓力。裝修與維護成本：45 年屋齡若需大規模翻修（如廚房、衛浴防水、電路更新），將增加初期實質支出。居住安全疑慮：雖報告指出無自然死亡紀錄，但高樓層或老舊建築在消防安檢及結構耐震上仍屬隱憂，需購屋者親自行評估。

2. 物件評論

這件位於桃園後站桃鶯商圈的法拍公寓，對於預算有限但追求生活機能與學區的家庭來說，是一具相當具吸引力的標的。其主要吸引力在於「超低總價」與「高價值地段」的巨大落差，未來交通建設完工後增值潛力明確。

然而，是否值得購買取決於您的風險承受能力與資金準備。如果您能接受 45 年老屋可能面臨的修繕成本，且經銀行評估核貸無虞，建議可積極關注第二、三拍的價格。特別是當底價落在 600 萬以下時，其投資報酬率與自住性將遠高於一般市價住宅。惟需特別注意點交過程，務必確認原住戶搬遷狀況及貸款成數，避免資金流斷鏈。

結論：值得購買，但建議以「二拍或三拍拍定」作為進場時機，並預留足夠的翻修預算與頭期款。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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