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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：688 萬
參考單價：34.35 萬/坪
地址：台南市東區林森路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 7衛
總坪數：20.03 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.97 坪
共同使用：1.06 坪
土地面積：6.05 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：長榮中學、成功大學、忠孝國中
鄰近公園：崇誨公園、東寧運動公園
生活機能：崇誨菜市場
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	低門檻投資標的：總價 688 萬元，對於初學者或散戶而言，入手門檻相對較低。租金收益潛力高：內部規劃為 7 間套房，且鄰近成大、長榮中學等學區，學生與上班族租屋需求穩定。生活機能完善：位於東區核心地帶，鄰近崇誨市場、公園及公車站，日常採買與通勤便利。
劣勢	屋齡過於老舊：已達 45 年，可能面臨管線老化、維修成本高，且銀行核貸條件嚴格。無電梯頂樓：位於 5 樓/5 樓之公寓頂樓，採買重物或未來長者居住皆顯不便。資訊前後矛盾：標題標示「安南」但地址為「東區」，坪數數據（18.97 坪 vs 20.03 坪）亦不一致，顯示業者資料檢核可能疏失。
機會	學區租金抗跌性強：周邊學校眾多，在供需關係下，空置率風險相對低於非學區。土地價值潛在重估：台南東區地價相对稳定，若未來有重建或更新計劃，土地持有價值可能提升。自用轉投資彈性：若未來不適合自住，可維持現狀繼續收取穩定租金。
威脅	融資風險高：老舊公寓極難貸到款項，可能需要高額頭期款甚至全額現金購屋。法律與居住安全：高密度隔間（7 房）可能涉及違章建築或消防法規問題，需確認是否合法登記。市場流動性低：老舊大樓在二手市場較難轉手，潛在買家會考量貸款與維護成本。

2. 物件評論

購買建議：適合高風險承受能力之投資客，不適合自住。

此物件的最大亮點在於其「學區地段」帶來的穩定租屋需求，加上低總價特性，對於想以較小資金介入台南房地產的投資人具有吸引力。然而，您必須先審慎評估兩項核心風險：首先是銀行融資問題，45 年屋齡之公寓通常會被銀行列為限貸標的，甚至拒貸，這將大幅影響您的資金週轉；其次是資料一致性疑慮，標題誤植區域與坪數落差顯示該筆房源基本資料可能未精確維護，購買前務必確認產權文件。若您能接受無電梯頂樓的不便且具備充足現金，這是一筆尚可接受的收租資產；但若尋求自住或依賴貸款購屋，則建議暫時迴避。