苓雅買屋 / 苓雅買房 - 左營買屋賣屋亞灣區輕軌光榮碼頭站公寓五樓頂加有3房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~598 萬~~568 萬
參考單價：19.02 萬/坪
地址：高雄市苓雅區永平路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+3房(室) 2廳 2衛
總坪數：29.86 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.13 坪
附屬建物面積：2.73 坪
土地面積：8.35 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：成功國小、苓雅國中
生活機能：苓雅菜市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1341871)

以下針對此物件進行買房者角度的評估分析，內容包含優劣勢分析及購買建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優勢：位於亞灣區輻射範圍，鄰近光榮碼頭站與輕軌，且步行可达成功國小，學區與交通機能強。 2. 性價比高：總坪數近 30 坪加頂樓延伸空間，單價約 20 萬/坪，相比周邊新案具價格優勢。 3. 生活機能成熟：緊鄰苓雅市場、漢神百貨商圈及自強夜市，採買與餐飲非常方便。 4. 格局實用：5 樓頂層配置，隱私性佳；內部隔局為 3 房 2 廳 2 衛，適合家庭居住或作為套房出租。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：41 年歷史可能影響貸款成數與銀行評估價值，且維修成本隨年齡增加。 2. 無車位：總價不含車位，在苓雅區停車不易，對有機車或汽車需求者不便。 3. 頂樓加蓋風險：「頂樓加蓋」部分可能涉及產權認定問題，若未登載於執照上，後續稅賦與拆除風險需注意。 4. 樓層限制：5 樓為頂樓，恐面臨夏天較熱或漏水疑慮（除非已做好隔熱防水工程）。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：隨著亞灣區輕軌通車及展覽館周邊開發，長期房價可能有增值空間。 2. 出租收益：近捷運站與夜市，非常適合作為投資性房產，租屋市場穩定。 3. 翻新價值：屋主已重新翻修，買入後若格局需調整較容易，可作為首置或過渡型住宅。
威脅 (Threats)	1. 法令與稅務風險：頂樓加蓋部分若屬違建，可能面臨課徵較高稅率或被要求改建拆除。 2. 轉手流動性：老舊大樓結合頂樓加蓋，在二手市場上的潛在買家範圍較窄，未來轉售可能較慢。 3. 建築維護問題：電梯與公共設施隨著屋齡增加，可能需要大筆公共基金修繕，需了解社區管理狀況。

2. 物件評論

此物件適合「預算有限但重視區域發展」或「以出租為目的」的買家。總價 598 萬取得亞灣區周邊近 30 坪的大空間與雙衛浴格局，單價優勢明顯，且輕軌通車後交通便利性有提升潛力。

是否值得購買： 若您是自住需求且能接受無停車空間，或計劃長期持有出租，此物件具備投資價值。但關鍵在於確認「頂樓加蓋」的合法性與產權登記狀況。建議務必查證該加蓋部分是否已列管或補辦執照，並確認房屋貸款評估基準。若銀行僅依建物面積貸，而加蓋空間屬贈送使用，需預留資金自行修繕防水隔熱；若能解決停車問題（如附近租賃），此價格在當前市場中仍具吸引力，是進場亞灣區外圍的良機。

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