長榮中學名師設計超美  東區買屋 / 東區買房 - 台南公寓推薦長榮中學名師設計超美3房華夏

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：868 萬
參考單價：31.64 萬/坪
地址：台南市東區衛國街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東門國宅
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.43 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.41 坪
共同使用：4.02 坪
其他面積：1 坪
土地面積：10.26 坪
樓別/樓高： 3~3樓 / 7樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：市立東光國小,市立後甲國中,國立臺南一中,國立成功大學
鄰近公園：東寧運動公園就在附近，休閒、散步、運動
生活機能：大東夜市、東寧路商圈、夢時代生活圈
附近交通：近省道台1線、台南機場、86快速道路
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優異：位於台南東區核心生活圈，鄰近長榮中學、成功大學等學校資源豐富。 2. 價格實惠：總價 868 萬在東區屬入門價位，單價約 31.64 萬/坪，相比周邊新大樓具競爭性。 3. 機能完善：鄰近大東夜市、夢時代生活圈及東寧運動公園，交通便利（台 1 線、86 快速道路）。 4. 格局舒適：27.43 坪擁有 3 房 2 廳 2 衛配置，空間利用率對小家庭相當友善。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡已达 46 年，接近老舊大樓標準，可能需額編列修繕基金或裝修預算。 2. 缺乏車位：總坪數不含車位，東區停車不易，購置後需額外尋找停車空間。 3. 樓層條件：7 層樓高僅位於 3 樓，若無電梯將對高齡者或攜帶重物不便。 4. 社區類型：屬於東門國宅，周邊環境或鄰居組成可能較為多元，非純住宅封閉式管理。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求高：鄰近學校與大學區，租金穩定且客源充足，適合投資收租。 2. 舊屋翻新生機：購入後若有完整裝修規劃，可提升居住品質並帶動未來轉手價值。 3. 交通擴充潛力：鄰近快速道路與機場路網，未來通勤效率持續維持優勢。
威脅 (Threats)	1. 貸款年限：高齡房屋在銀行評估上較嚴格，貸款期限或成數可能受限。 2. 轉手挑戰：隨著屋齡增加至 50 年以上，未來二手市場競爭力可能下降，流動性較低。 3. 硬體老化風險：管線、防水等隱蔽工程需留意，維修成本可能隨時間遞增。

物件評論

此物件屬於**「地段優選型的舊大樓」**，整體而言值得購買，但需符合您的具體居住需求。

主要理由如下：

入場門檻低且生活機能強：在台南東區能取得約 868 萬的房價，並享受夢時代生活圈與優質學區資源，對於預算有限但有自住或置產需求的購屋者來說，性價比極高。
潛在風險需預先評估：46 年的屋齡意味著買房後可能面臨翻修壓力（如換水電、改善防水）以及銀行貸款年限的限制；加上無車位，若家中無固定停車需求或預算額外規劃，會稍顯不便。

建議：若您年輕力壯、對裝修有信心，或是計劃作為學區房的投資與自租用途，這是一筆值得考慮的標的；但如果您追求新成屋的設施便利、無電梯且極重視長期資產保值速度，則需謹慎評估。

問與答

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