豐原房屋土地黃金拍檔  北區買屋 / 北區買房 - 投資報你知｜學區旁五套房收租公寓熱賣中

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：800 萬
參考單價：27.92 萬/坪
地址：台中市北區德化街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 5衛
總坪數：28.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.65 坪
土地面積：8.77 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 投資標的特性明確：一棟樓規劃為五套獨立套房，五房五衛，適合長期收租投資。 2. 租金收益穩定：文案指出目前有長期穩定租客，每坪租金約五千至六千元，現金流明確。 3. 學區地利：鄰近省三國小，位於一中生活圈，家長對學區租賃需求較強，租售比相對有保障。 4. 單價相對低廉：參考單價約 27.92 萬/坪，在成熟商圈的公寓中，單價門檻較低，適合初次投資或置產需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡已老：屋齡達 44 年，屬於高齡公寓，未來面臨漏水、管線老舊等維修風險與成本。 2. 無電梯且樓層偏高：位於 4 樓（共 5 樓），對於無電梯的舊公寓，租戶或未來買家可能因爬樓梯而卻步，流動性較差。 3. 車位問題：資料顯示不包含車位，僅有月租，對於高價位或家庭型租戶吸引力稍減。 4. 資訊不一致風險：地址欄位顯示「台中市北區」，但郵遞區號 404 及代理店面均指向「豐原區」，且文中提及北屯商圈與實際地點可能有誤差，需特別留意地點資訊是否正確。
機會 (Opportunities)	1. 租金增值空間：若租約到期能重新規劃或微調租金，隨物價波動有緩步調漲機會。 2. 政策或改建潛力：雖屋齡已老，但若符合老屋重建條件或位於主要道路旁，未來若有重建機會，土地價值將大幅重估。 3. 租賃需求旺盛：一中商圈與豐原地區學區需求穩定，作為投資標的，空置期可能較短。
威脅 (Threats)	1. 貸款成數限制：因屋齡已達 44 年，銀行核貸成數可能較低，需考量自有資金與利息成本。 2. 維修基金壓力：高齡公寓可能需編列大额修繕基金，若管理委員會有決議進行大整修，將增加持有成本。 3. 地段標示爭議：如前所述，地址與郵遞區號、店家資訊的不一致，可能暗示房仲資料填寫不詳實，需警惕交易風險。 4. 市場波動：房市走勢若轉趨保守，投資型產物流動性較自住型產物低，轉手可能較慢。

2. 物件評論

建議結論：適合投資客，自購需謹慎

此物件對於「純粹投資收租」的買家是具吸引力的標的。其核心價值在於「學區旁」、「穩定現金流」以及「低總價入門」的三點結合，能產生可預測的租金回報。然而，對於「自住」或「資產增值」的考量，則有明顯風險。

主要理由如下：

屋齡與維護成本：44 年屋齡加上高樓層無電梯，未來可能面臨高機率的水電管線更新或漏水修繕，這將直接侵蝕投資報酬率。
資訊準確性需核實：建議您務必與房仲確認實際坐落地址是豐原區北屯區還是台中市北區，並查核該地址在政府網站上的登記資訊，避免因地址錯誤影響產權或租戶來源。
銀行貸款限制：由於屋齡已老，銀行可能會縮短貸款年限或降低貸款成數，請在簽約前確認銀行核貸條件，以免影響您的資金調度。

綜合而言，若您有閒置資金追求穩定被動收入，且能接受高樓層與老屋維護的負擔，此物件值得列入考慮；但若以自住或長期資產增值為主要目的，建議優先考慮屋齡較新或條件較佳的物件。

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