店面工作室  蘆竹買屋 / 蘆竹買房 - 蘆竹南崁黃金發財店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2998 萬
參考單價：80.4 萬/坪
地址：桃園市蘆竹區南崁路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：37.29 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32.5 坪
附屬建物面積：2.05 坪
共同使用：2.74 坪
土地面積：5.18 坪
樓別/樓高： 1樓 / 7樓
屋齡：33 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：200 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：南崁國小、南崁國中
鄰近公園：南崁公園、河濱公園
生活機能：南崁市場,台茂、好市多
附近交通：南崁交流道,桃園客運
面臨路寬：約12米米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於蘆竹南崁核心地段，鄰近台茂購物中心、好市多及南崁市場，生活機能極佳。 2. 交通便捷：靠近南崁交流道與客運站點，方便南北往來，人流車流基礎穩定。 3. 現成租金收益：目前已有租約，月收 55,000 元，具備即時的現金流。 4. 空間使用彈性：屋內另附增建後院約 8 坪，可額外利用作為倉儲或停車空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：已達 33 年，可能影響銀行貸款成數與利率，且未來維護成本可能增加。 2. 租金報酬率偏低：以總價計算年租金報酬率約為 2.2%，低於市場常見的商用店面投資標的。 3. 產權合法性待釐清：「增建 8 坪」若未登記於產權中，可能涉及違建風險，影響估值與轉手。 4. 非傳統街邊店面：位於大樓一樓，視同室內店面的競相程度高於臨路店面。
機會 (Opportunities)	1. 公共建設潛力：鄰近桃園捷運橘線規劃站點，若通車可能提升區域房價與店面價值。 2. 重劃區發展：蘆竹南崁持續進行都市更新與開發，長期持有可能有土地增值空間。 3. 投資客需求：穩定收租的現成房源對於尋求被動收入的資金方仍有吸引力。
威脅 (Threats)	1. 金融政策風險：高齡建物貸款門檻提高，若遇升息或緊縮政策，購屋成本將上升。 2. 市場供需變化：電商興起與街邊店密集可能稀釋實體店面承租力。 3. 稅務成本增加：商用不動產持有稅與交易所得稅通常高於住宅，影響整體投資回報。 4. 法規變數：若增建部分被認定為違建需拆除或處罰，將造成資產折舊。

2. 物件評論

購買建議：持保留態度，建議深入驗屋與審核產權後再行考量。

此物件屬於「收租型」投資標的，對於重視地段穩定性的買方具有吸引力，但存在幾個關鍵風險點需要釐清。首先，33 年屋齡對於銀行貸款會有影響，通常可貸年限縮短或成數降低，這會直接拉高自備款比例。其次，目前約 2.2% 的年租金報酬率相對偏低，需確認屋主是否因急售而降價，或未來是否有調租空間來填補此差距。最後，特別需留意「增建 8 坪」的法律狀態，務必確認產權登記範圍及有無違章建築紀錄，以免日後產生糾紛。若您預算充足且能接受較長的持有週期以換取區域發展帶來的增值，則此物件可納入評估；若追求高現金流或短期增值，建議再比較其他標的。