南京西路  大同買屋 / 大同買房 - 南京商圈4大收租套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2560 萬
參考單價：78.22 萬/坪
地址：台北市大同區南京西路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4衛
總坪數：32.73 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.2 坪
附屬建物面積：2.02 坪
共同使用：4.51 坪
土地面積：2.76 坪
樓別/樓高： 3樓 / 12樓
屋齡：40 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：太平國小
鄰近公園：朝陽茶葉公園
生活機能：永樂市場
附近交通：捷運中山站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心區位與交通：位於大同區南京西路商圈，鄰近捷運中山站及多條公車路線，生活機能極佳，靠近永樂市場與寧夏夜市。單價具吸引力：總價 2560 萬元擁有 32.73 坪（非車位），每坪約 78 萬，相較同區新房或次新屋，進場門檻較低。投資現金流佳：已規劃為 4 房 4 衛的套房格局，可立即產生租金收益，適合追求現金流的買家。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡約 40 年，可能面臨銀行貸款成數限制或年限縮短問題，且老舊建築維護與更新成本需列入考量。格局使用彈性低：現狀為分割成的 4 套房，若作為自住需要拆除重新裝修，涉及額外費用與法規風險。空間規劃緊湊：32.73 坪雖不大但被分成 4 個單位，居住密度高，家庭隱私與互動空間受限。
機會 (Opportunities)	租金回報潛力：鄰近學校（太平國小）與商圈，學生或租屋需求穩定，容易維持出租率。改造潛力：若買家資金充足且有自住的明確計畫，可考慮整併為單一家用空間，提升居住品質與未來轉售價值。區域更新預期：大同區舊城區常有老屋重建議題，持有此類標的可能在長期發展中受益。
威脅 (Threats)	融資風險：高齡建物在銀行核貸上可能較保守，需自行評估頭款與貸款能力，若房價波動恐影響資產價值。法規合規性：分割套房涉及消防安全及居住正義法規，未來政策調整可能影響出租收益或交易價格。轉手流動性：老舊且分割的住宅在二手市場上通常較難脫手，買方選客範圍可能受限於投資型買家。

物件評論

這處位於南京西路商圈的老宅物件，適合「投資收租」或「預算有限但渴望核心區位」的買家，若以長期自住需求來看則需審慎評估。

主要購買理由在於其極具競爭力的單價與優越的生活機能。對於投資者而言，成熟的出租環境能帶來穩定的現金流；然而，40 年的屋齡是關鍵隱憂，不僅可能影響銀行貸款條件，未來也涉及老屋重建或修繕的成本風險。此外，現行 4 房分割格局若非為投資設計，將難以滿足一般小家庭的居住隱私與空間需求。因此，建議先確認銀行的核貸成數，並仔細檢視房屋現況及分割合法性，再决定是否入手。

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