大遠百城隍廟  北區買屋 / 北區買房 - 新竹房產推薦大遠百/城隍廟商圈10投套~包租公入門

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1980 萬
參考單價：44.11 萬/坪
地址：新竹市北區和福街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 10房(室) 10衛
總坪數：44.887 坪 (不含車位面積)
主建物面積：37.74 坪
附屬建物面積：2.88 坪
共同使用：4.267 坪
土地面積：17.696 坪
樓別/樓高： 3~4樓 / 4樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：西門國小竹光國中
生活機能：中央市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對該筆編號 1336353 之新竹市北區房產，以買方角度進行之 SWOT 分析與評估報告。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 投資報酬率優異：預估年投報率約 4.6%，月租金收益近 7.7 萬元，現金流穩定。 2. 地段核心位置：位於大遠百與城隍廟商圈，步行可達主要商場、市場及火車站，交通便利性極高。 3. 持有成本低：標榜 0 公設比、0 管理費，每坪持分稅金壓力相對較小，增加淨收益。 4. 現狀即投產：室內已進行輕裝潢且具備獨立洗衣機能，出租狀況成熟，購入後即可產生租金。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：建築屋齡約 30 年，未來可能面臨重大修繕費用或貸款年限縮短問題。 2. 居住密度高：總坪數約 45 坪分割為 10 間套房，單間面積極小，若自住品質極差，僅適合投資用途。 3. 樓層與設施：位於 4 樓且未提及有電梯，攜帶物品上下樓不便，對高齡買主或租客便利性不足。 4. 缺乏車位：總價不含車位，周邊停車可能不易或需另付高額租金，影響整體居住便利性。
機會 (Opportunities)	1. 價格談判空間：房產說明提及「喜歡出價談」，在當前市場環境下，有機會透過議價降低購入成本。 2. 租屋需求穩定：鄰近學校（西門國小、竹光國中）、醫院（國泰）及商圈，學生與通勤族租屋需求旺盛，空置風險較低。 3. 現金流增值：作為入門級投資標的，可用來建立資產組合中的被動收入基礎，並觀察市場長期回補潛力。
威脅 (Threats)	1. 法規變動風險：多戶出租公寓可能面臨地方政府對套房消防安檢或租屋管制政策的不確定性。 2. 建物老化折舊：隨著屋齡超過 30 年，銀行估價可能會逐年下修，影響未來轉手流動性或再融資能力。 3. 市場流通性差：此類高密度投宿房產買盤通常僅限投資客，不像一般自住型住宅容易快速脫手。