中西買屋 / 中西買房 - 中西區｜河樂廣場旁｜繁華寧靜中景觀套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：420 萬
參考單價：33.6 萬/坪
地址：台南市中西區金華路3段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：12.5 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 15樓 / 18樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：740 元/月
鄰近學校：永福國小、中山國中
鄰近公園：河樂廣場、大涼生態公園
生活機能：新光三越新天地
附近交通：台南火車站
面臨路寬：約20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段核心：位於中西區黃金地段，鄰近河樂廣場與新光三越，交通樞紐（火車站）步行可達。 2. 生活機能完善：周邊教育資源優良（永福國小、中山國中），日常生活採購便利。 3. 居住舒適度：高樓層視野開闊，採光通風佳，社區有電梯及 24 小時警衛管理，安全性高。 4. 價格親民：總價 420 萬在市中心屬可負擔範圍，適合預算有限的購屋者。
劣勢	1. 屋齡偏高：房屋已達 30 年，未來可能需面對較高的維護成本或銀行貸款額度限制。 2. 坪數與格局：僅有 12.5 坪且為單房設計，空間較小，不適合多人家庭居住。 3. 無車位配套：總價不包含車位，在市中心停車可能面臨不便或額外成本。
機會	1. 投資收租：鄰近學校與商圈，潛在租客需求穩定（學生、年輕上班族），具良好出租潛力。 2. 置產門檻低：低总价利於初次購屋者入主核心區，未來轉手或升級時具備一定流動性基礎。 3. 環境優化：河樂廣場周邊持續發展，生活氛圍與景觀價值隨時間可能提升。
威脅	1. 老屋風險：30 年房齡建築可能面臨管線老化問題，需預留整修預算。 2. 市場競爭：小坪數套房在二手市場同質性競爭較高，且若整體房市波動，老屋流動性可能不如新成屋。 3. 貸款限制：銀行對 30 年屋齡的建案可能縮短可貸年限或提高利率評估。

物件評論

綜合建議：值得購買，但需符合特定需求。

此物件最大的價值在於其**「核心地段與低總價」的結合**。位於台南中西區河樂廣場旁，擁有無可取代的生活便利性與教育資源，且 15 樓的高層景觀提供了良好的居住品質。對於單身高齡者、年輕夫妻或投資客而言，這是一個極具吸引力的選擇，能輕鬆入主市中心並兼具自住舒適度與租金回報潛力。

然而，由於屋齡已達 30 年且無車位，若購屋目的是為了長期家庭居住（如需要兩房以上），或是非常在意房屋建築的新舊程度，則此物件可能較不符合需求。建議您在簽約前詳細檢視房屋結構與管線狀況，並確認銀行貸案條件，以確保投資效益最大化。

問與答

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新營房地買賣

黃美金(仲介，收取服務費)

暱稱：美金

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房仲電話：0925-812388

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新營民治市政加盟店

經紀業名稱: 鼎日豐地產有限公司

證號: (106)登字第313632號

新營房地買賣,美金,0925-812388
◆得獎紀錄（有巢氏房屋）：
112年榮獲台南區112年第一季各店銷售業績TOP1
112年榮獲台南區112年第一季個人銷售件數TOP5
109年榮獲嘉南區109年上半年度台南區銷售業績TOP1
109年榮獲嘉南區109年上半年度最佳新人獎
109年榮獲嘉南區109年上半年度專任各店業績TOP1
109年榮獲嘉南區109年上半年度銷售各店業績TOP1
◆得獎紀錄（太平洋房屋）：
107年榮獲台南區2018年年度菁英獎
107年榮獲台南區2018年第二季業績競賽單店業績TOP1
106年榮獲台南區2017年第四季業績競賽開發件數TOP1
◆緣起〜
106年3月開始我的房仲人生〜
106年8月加入〝太平洋房屋〞-新營加盟店
★110年11月加入〝有巢氏房屋〞-新營民治市政加盟店
一路走來〜感謝所有賞識我、指導我、幫助過我的長官/同事/好友，以及買賣方朋友的信任和支持，有您們真好！！
◆有巢氏房屋-新營民治市政加盟店◆
〜◆在地經營幫您圓夢成家◆〜