鶯歌捷運站  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯桃路邊店面透天同心圓團隊美莉鳳鳴重劃區大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2100 萬
參考單價：30.34 萬/坪
地址：新北市鶯歌區鶯桃路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 3廳 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：69.22 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：45 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞：總坪數達 69.22 坪，擁有 7 房 3 廳，極適合三代同堂或大家庭居住需求。 2. 產出潛力：一樓為臨路店面，面寬 4.7 米，適合自主經營或作為投資出租，提供額外現金流。 3. 交通便捷：緊鄰主要幹道（鶯桃路），且規劃中捷運站步行約 300 公尺，長期通勤便利性佳。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡達 45 年，建築老舊可能導致維護成本高，且銀行貸款成數或額度可能受限。 2. 無車位：標的不包含車位，對於大型住辦空間而言，停車可能是生活上的不便之處。 3. 噪音與隱私：一樓為馬路邊店面，加上 300 公尺內有未來捷運站，可能會面臨車潮噪音或施工干擾。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值：若未來捷運站如期通車，該區域房價及租金潛能有望提升。 2. 靈活性高：住辦性質結合自住房屋與商業空間，可隨家庭需求調整使用模式（如開設工作室或改作長租）。 3. 改建空間：提及增建四樓設計，若符合法規，可進一步提升使用坪數與價值。
威脅 (Threats)	1. 老屋風險：老舊透天可能存在結構安全、管線老舊隱憂，購入後可能需編列大筆整修預算。 2. 流動性較差：高總價（2100 萬）結合高屋齡，在二手市場上買家群體相對有限，未來轉手週期可能較長。 3. 政策變動：未來針對老舊建築或店面用地的稅制調整、交通工程動線改變，均可能影響持有成本。

2. 物件評論

是否值得購買： 適合特定需求者，需謹慎評估。

主要理由：

這棟物件最大的賣點在於「空間利用率」與「商住雙重價值」，非常適合需要大空間且希望有被動收入的買家（如創業家庭、投資客）。然而，45 年的屋齡與 2100 萬的總價是一個關鍵的取捨點。作為買者，您必須考量的是：這筆預算是否包含未來的整修與維護成本？此外，雖然標示未來捷運站近在咫尺，但公共建設的時程與最終影響仍具不確定性。若您對銀行房貸限制能接受，且願意投入時間處理老屋問題，此物件具備長期持有的基礎；但若追求低維護成本或快速轉手，則建議繼續尋找屋齡較新的標的。

問與答

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鳳鳴重劃區大樓

李美莉(仲介，收取服務費)

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