長榮中學,東區衛生所  東區買屋 / 東區買房 - 陽光屋大露臺四房平車大華夏

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1650 萬 (含車位價)
參考單價：23.17 萬/坪
地址：台南市東區東門路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：日光家園
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：71.206 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.956 坪
附屬建物面積：4.159 坪
共同使用：23.06 坪
其他面積：12.031 坪
土地面積：7.591 坪
樓別/樓高： 4樓 / 9樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：平面式車位
車位描述：坡道平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3200 元/月
管理描述：24h保全公司
鄰近學校：長榮中學,忠孝國中,台南一中,勝利國小,成功大學
鄰近公園：東寧運動公園,三角公園,時代公園
生活機能：崇誨市場,崇德市場,崇義黃昏市場,東菜市
附近交通：林森路,東寧路,東門路,長榮路,中山高,仁德交流道,裕農路
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段與學區優勢：位於東區核心地段，鄰近臺南一中、長榮中學、成大等名校，教育資源豐富。 2. 性價比高：總坪數達 71 坪以上且含平面車位，單價約 23 萬落在東區屬合理範圍，空間寬敞適合家庭。 3. 生活機能完善：周邊市場林立（崇誨、崇德等），交通路網密集，鄰近運動公園，日常生活便利。 4. 特色格局：標榜大露臺及陽光屋設計，采光與通风潜力佳，四房兩廳配置滿足三代同堂需求。
劣勢	1. 屋齡因素：屋齡已達 27 年，需注意管線老舊、防水隔熱或抗震安全性等潛在維護成本。 2. 樓層景觀：位於 4 樓/9 樓中低層，若周邊有新建物恐影響採光與隱私，且可能面臨路面噪音干擾。 3. 維護基金：老社區的管理費及公共維修提撥是否充足需進一步查證，避免未來分攤修繕費用過高。
機會	1. 增值潛力：學區價值穩定，若內部格局優化（如整修廚房衛浴）可提升轉售吸引力。 2. 出租需求：鄰近大學與高中，作為學生或教職員工的租賃市場需求相對剛性。 3. 居住升級：對於首購家庭而言，以現有價格獲得大坪數及車位，是進駐東區的低門檻機會。
威脅	1. 老屋折舊：隨著時間推延，老華廈可能面臨貸款年限縮短或銀行估價偏低的情況。 2. 市場競爭：同區域若有新案推出，老屋在電梯、保全等社區設施上較無競爭力。 3. 景氣波動：在高利率環境下，高總價物件（1650 萬）可能影響買方購屋意願與轉手流動性。

二、物件評論

此物件對於「重視學區」與「追求空間實度」的家庭而言，具有一定的購買價值。

主要理由如下：首先，地點位於台南東門路二段的核心區域，學區優勢明顯，且周邊生活機能成熟，適合有子女教育需求的家庭。其次，總價 1650 萬包含車位及近 72 坪的大空間，在東區同級距物件中具備相當的性價比，特別是對於需要四房格局的家庭而言，這是新房較難達到的門檻。

然而，購屋前需特別注意 27 年屋齡帶來的潛在維護成本，建議委託專業驗屋確認水電管線與防水狀況，並評估整修預備金。若能接受老屋特性並規劃適當裝修，這是一個值得入手的穩定型住宅；若偏好全新社區設施，則需斟酌後續整修負擔是否划算。

問與答

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