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潮州車站全新透天3樓車庫店面住家
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
1280 萬
1180 萬 (含車位價) - 參考單價：36.82 萬/坪
- 地址：
屏東縣
潮州鎮
鎮北平路
地圖
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- 格局： 4房(室) 2廳 3衛 4陽台
- 總坪數：32.05 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：32.05 坪
- 土地面積：25.34 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：45 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
- 車位：其它
- 車位描述：門口可停車
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房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
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圖片介紹
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我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
以下是針對該物件（sid: 1330738）的買房者視角分析：
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 生活機能極佳：鄰近潮州車站、興隆商圈、夜市、超市及多所學校，步行即可滿足大部分生活需求。 2. 全屋翻新：水電管線、化糞池及隔間均已更新，買方可省去舊屋翻修的繁瑣過程與成本。 3. 空間利用率高：雖權狀坪數約 32 坪，但實際使用坪數增建至 48 坪，且配置 4 房 3 衛，適合多代同堂或大型家庭。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較高：建築實質屋齡已 45 年，儘管內部翻新，但整體結構耐震性與耐用度仍不及新建築。 2. 合法坪數落差：實際使用坪數（48 坪）與權狀坪數（32.05 坪）有顯著差異，這可能影響貸款成數或未來轉手價格。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 商業潛力：物件名稱提到「店面住家」，且位於市區精華地段，未來可考慮將部分空間轉為工作室或小型店面經營。 2. 租金收益：因地理位置優越，若不自住，轉為出租對在當地工作或就學的人群具有吸引力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款限制：銀行通常僅針對權狀登記坪數核貸，增建部分無法計入，買方需準備較多自有資金。 2. 結構風險：舊屋翻新若僅止於表面美化而未強化結構，長期仍有維護風險。 |
2. 物件評論
總結：此物件屬於「地點極優但需謹慎評估結構與財務」的物件，建議對生活便利度要求高、且自有資金充足的買家考慮。
主要理由： 該物件最大的亮點在於其極其便利的地理位置與「全屋翻新」的現狀，對於不希望面對舊屋維修噩夢的購屋者非常有吸引力。然而，買方必須正視 45 年的屋齡以及約 16 坪的非權狀增建面積。
在實務上，這意味著您在申請貸款時，銀行僅會認可 32.05 坪的價值，而非 48 坪，這將導致貸款成數下降，增加現金壓力。此外，建議在賞屋時詳細確認翻新工程的項目，確認是否僅為裝潢翻新，還是包含結構性的補強。若您追求的是生活機能與即時入住，且能接受舊屋結構並有足夠現金支應，這是一個相當方便的選擇。
問與答
楠梓公寓大樓
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黎美田(仲介，收取服務費)
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證號: (95)登字第064665號
楠梓公寓大樓,黎美田,0988-593313
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