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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1780 萬
- 參考單價：51.61 萬/坪
- 地址：
新北市
新莊區
裕民街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 7房(室) 7衛
- 總坪數：34.49 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：27.53 坪
- 附屬建物面積：6.96 坪
- 樓別/樓高： 3樓 / 4樓
- 屋齡：38 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 租金收益穩健：目前月收租約 4.8 萬元，年淨收益約 3.2%，在當前房地產環境具吸引力。 2. 交通便利：鄰近捷運迴龍站、丹鳳站，公車站點密集，通勤方便。 3. 學區優勢：鄰近丹鳳國小及國中，學區屬性明確，有助於維持租戶需求。 4. 格局特殊：一戶七間獨立套房，空間利用率高，具備多角化收租能力。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較老：屋齡約 38 年，將影響未來銀行貸款年限及核貸成數。 2. 無電梯設施：屬老舊公寓，三至四樓需徒步上下，對長輩或搬運重物不便。 3. 單價偏高：每坪參考單價約 51.61 萬元，對於老舊公寓而言，單價並不低廉。 4. 管理複雜：七間出租戶意味着租務管理成本與潛在纠纷風險較高。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 都市更新潛力：若該區域有更新建案規劃，資產價值可能提升。 2. 資產配置：可作為被動收入來源，以租金抵償房貸或作為退休準備。 3. 市場補漲：捷運線成熟區域，若遇市場回溫，老宅價格亦可能跟隨修正。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 流動性風險：高屋齡無電梯公寓轉手不易，未來可能面臨有價無市。 2. 貸款限制：銀行對於 30 年以上屋齡建築的核貸態度保守，可能增加資金壓力。 3. 維護成本：老舊管線與硬體設備需頻繁維修，長期持有成本較高。 4. 租務波動：若租戶退租或租期不續，空置期將直接影響投資回報。 |
2. 物件評論
是否值得購買：
此物件適合純投資者考慮，並不建議自住者購買。
主要理由：
首先，該物件最大的亮點在於其投資報酬率。每月近 5 萬元的租金收入相對於 1780 萬元的總價，提供了一種被動收入管道，對於尋求現金流穩定性的大資金買家來說，具有相當的吸引力。加上鄰近捷運與學區，需求基礎相對穩固。
然而，您需要慎重考量其「老舊」與「無電梯」的特性。38 年的屋齡可能導致銀行貸款年限縮短，甚至無法貸款，這將考驗您的購屋資金規劃。此外，高坪數單價在老公寓市場中偏高，未來轉手時的流動性恐不如新成屋，若您計畫短期持有或轉售，這將是一個風險點。
綜合而言，若您資金充裕、不求短期資本利得，且能接受老建築的維護與管理挑戰，這是一筆具穩定現金流的投資標的；但若您對居住品質或未來轉手便利性有較高要求，則建議繼續觀望。
問與答
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