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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4580 萬
參考單價：38.17 萬/坪
地址：高雄市大寮區大寮路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：120 坪 (不含車位面積)
主建物面積：120 坪
土地面積：366.327 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
法定用途：廠房
形式/類型：廠房/ 工廠
車位：平面式車位

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優越：位於高雄大寮市中心，鄰近 88 號橋下交流道僅 5 分鐘車程，交通便捷，利於物流運輸與員工上下班。 2. 性價比高：若以總地坪 366 坪計算，單價約 12.5 萬元，相比同區域工業不動產具價格競爭力；若以建築坪數 120 坪計算，則約 38 萬元，需依需求確認。 3. 硬體設施完善：已預先安裝 3 台 2.8 噸天車，並具備獨立三相電及地下水，省去基礎設施建置成本。 4. 用地靈活：標註有合法資材室且可合法農業使用，對於需要部分農業相關用途或稅務規劃的買方具有彈性。
劣勢	1. 道路與車輛限制：臨路寬度僅 6 米，且限制 35 噸以下車輛通行，對於需大型貨車進出的大型物流業可能受限。 2. 坪數定義不明：總價對應單價在建築坪數與總地坪間有巨大落差（12.5 萬/坪 vs 38.17 萬/坪），易造成預算評估混淆。 3. 停車與車位性質：雖有大腹地方便停車，但資料顯示未包含獨立車位產權，需確認是否僅為土地範圍內的共用空間。
機會	1. 產業應用廣泛：適合倉儲物流、廠辦合一或小型加工業，能依自身營運規模調整使用方式。 2. 議價空間：標註價格可議，對於預算有限的買方有進一步洽談空間。 3. 生活圈完善：周邊具備超市、市場與商圈，解決員工用餐與生活採購需求，有利於穩定人力招募。
威脅	1. 法規使用風險：標註「可合法農業使用」與「廠房」屬性並存，需確認土地使用分區與現行法令是否完全相容，避免日後違規風險。 2. 環境法規：使用地下水需符合環保法規，未來若面臨限抽或水費調整可能增加營運成本。 3. 市場競爭：新興工業園區可能提供更完善之交通與法規保障，此物件若位於舊社區需考量未來周邊發展變動。

2. 物件評論

購買建議：適合特定需求的買方，值得深入考察

此物件對於尋求物流倉儲、廠辦合一或輕工業生產的買方而言，是一項具潛力的標的。其核心價值在於地理位置與硬體配套，位於大寮市中心的優越性利於物流與人才招募，且內部已建置天車與獨立電力，能大幅節省初期建置費用。

然而，在決定購買前，務必釐清「坪數單價」的計算基礎。總價 4,580 萬元若以建築坪數 120 坪計算，單價偏高；若以包含腹地的總地坪 366 坪計算，則具相當市場競爭力。此外，關於「合法農業使用」與「工廠用途」的合法性，建議委請專業律師或代書查閱地籍與使用執照，以確保符合法規無虞。若您確認土地分區與車輛進出符合營運需求，此物件在預算控制與營運便利性上均具優勢。