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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：638 萬
參考單價：22.88 萬/坪
地址：桃園市龜山區頂興路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：27.88 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.88 坪
土地面積：6.19 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：山頂國小+幸福國中
鄰近公園：山德公園
生活機能：營盛黃昏市場
附近交通：未來捷運棕線
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	總價親民，門檻低：開價 638 萬，單價約 22.88 萬/坪，在龜山後街商圈屬具競爭力的價格，對首購族非常友善。空間規劃靈活：雖登記為 2 房，實為增建的大格局設計（約可分為 4 個房間），適合人口較多或需獨立工作空間的家庭。生活機能成熟：鄰近山頂國小、幸福國中與營盛黃昏市場，日常採買、就學便利；且緊鄰河濱公園，適合休閒。
劣勢	屋齡過高，隱憂大：屋齡達 45 年，屬於高齡住宅，可能面臨管線老舊、外牆滲漏或結構安全等問題，後續維修成本需列入考量。無電梯，樓層偏高：位於頂樓加蓋（5+6 樓），對於長者、小孩或行動不便者極不友善，未來轉手時也可能受到年齡層偏好的限制。衛浴配置不足：僅有 1 間衛浴，若將空間隔成多房使用，早晚高峰可能產生爭用情況；且老舊公寓常有通風不良疑慮（雖文宣提及開窗）。法規與貸款風險：增建部分可能在產權登記上未完全體現，銀行核貸成數或年限可能會較嚴謹。
機會	捷運潛力帶動增值：鄰近未來捷運棕線規劃站點，若建設時程落實，可能帶動周邊房價表現。投資租賃回補：因總價低、坪數大且位於學區附近，非常適合轉為出租市場，作為穩定租金收入的標的物。政府補助資格：符合首購族條件者，可申請相關買屋補貼或貸款優惠。
威脅	老屋淘汰風險：隨著房市發展，無電梯的老公寓可能成為被市場汰換的對象，未來轉手流動性（變現能力）可能不如新案。銀行核貸收緊：部分銀行對於高齡公寓及頂樓加蓋戶的貸款限制較多，買方需特別注意資金調度與核貸通過率。修繕費用高昂：購買後很可能需要大規模翻新或結構補強，隱藏成本可能超乎預期。

2. 物件評論

購買建議：適合預算有限的首購族或投資者，不建議追求居住品質與轉手增值者。

總結： 這棟物件最大的吸引力在於「低總價換大空間」，在龜山後街這種成熟商圈中，能以 638 萬取得近 28 坪的寬敞格局，對於剛出社會的年輕族群或資金有限的家庭來說，是一個「先求有再求好」的入門選擇。尤其是未來捷運棕線的潛力，為區域保值提供了一定基礎。

然而，必須誠實提醒您的是，45 年的屋齡與無電梯頂樓加蓋是顯著的硬傷。這意味著您必須承受較高的潛在維修風險、較辛苦的上下樓動線，以及未來銀行貸款或轉手時可能面臨的審批困難。建議您在決定前務必進行詳細的建物安全鑑定，並確認銀行貸款成數是否符合您的財務規劃。如果您能接受上述挑戰，且主要目的是自住舒適度或租金回報，這確實是一個值得深入考察的物件。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

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經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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