台南東區店住  東區買屋 / 東區買房 - 東區｜商住兼用｜東門路好運用透天店面台南東區購屋

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2958 萬
參考單價：37.66 萬/坪
地址：台南市東區東門路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 4衛
總坪數：78.54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：78.54 坪
土地面積：27.23 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：44 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：崇學國小，忠孝國中
生活機能：崇誨市場
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

面向	內容
優勢	1. 地段核心：位於台南東區裕農路與東門路二段交會處，交通便利且人潮穩定，商業曝光度高。 2. 空間規劃彈性：78.54 坪的總面積搭配四樓建築及地下室，格局方正，可分割為住宅、辦公室或店面使用。 3. 生活機能完善：鄰近崇學國小、忠孝國中及崇誨市場，具備良好的租屋潛力與家庭居住需求。 4. 產權型態多元：住商用兼具，適合投資收租或自住兼營事業，資產配置選擇多。
劣勢	1. 屋齡偏高：房齡達 44 年，可能涉及結構安全、管線老舊等問題，未來維修成本與整修預算需納入考量。 2. 單價較低區間：每坪參考單價約 37.66 萬，對於近半世紀的建築而言，單價偏高，需審視價格合理性。 3. 缺乏車位資訊：資料註明總坪數不包含車位，此類大型透天在停車規劃上易產生不便，可能影響後續出租或自用價值。 4. 貸款限制風險：高齡老屋部分銀行放款成數可能較低或額度受限，買家需確認自身資金調度能力。
機會	1. 翻新增值潛力：若具備適當預算進行室內裝修與結構加固，在核心地段可大幅提升租金收益或資產價值。 2. 學區租屋市場穩健：鄰近兩所公立學校，長期以來對租賃需求穩定，易找到長期租戶。 3. 商辦轉型趨勢：東區作為台南發展熱區，此類商住混合空間符合共享辦公或工作室等新興商業型態的需求。
威脅	1. 持有成本增加：老屋可能面臨稅賦調整（如房屋稅率認定）及後續維護費用上漲。 2. 法規變數：住商用之土地性質若涉及使用分區變更或違建問題，將影響交易安全性與合法性。 3. 市場波動風險：若周邊新建築供應量增加，老透天之競爭優勢可能減弱，進而影響保值率。

物件評論總結

此物件對於尋求「地段價值」與「多元用途」的買家來說，具備一定吸引力，但需謹慎評估「整修成本」與「資金壓力」。

主要理由：

地點與機能優勢明顯：東區核心地段加上學區與市場資源，提供了穩健的底層價值，長期持有或收租潛力可觀。
空間利用性高：78 坪的透天結構在東區稀缺，且住商用性質允許更多元的經營模式，適合有特定商業規劃者。
老屋風險需重視：44 年的屋齡是最大變數，建議購置前務必進行專業房屋勘查（鑑價與結構檢查），並預留至少總價 10% 至 15% 的整修基金，同時先向銀行確認老屋貸款成數以避免資金鏈斷裂。

若您的目標是投資收租或願意投入資金翻新老宅以創造更高價值，此物件值得列入優先考慮；若追求低維護成本的新建住宅，則建議再斟酌單價與樓齡的匹配度。