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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：28.19 萬/坪
地址：彰化縣員林市永福街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 1衛
總坪數：28.305 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.321 坪
附屬建物面積：2.856 坪
共同使用：3.128 坪
土地面積：8.426 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：大同國中
生活機能：華城市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優異：位於員林市中心永福街，周邊擁有華城市場及公園，生活機能極其便利。 2. 裝潢新穎：標榜「全新整理」且家具齊全，屬於買家能立即入住的實屋，省去裝修時間與成本。 3. 學區潛力：鄰近僑信國小及大同國中，適合重視子女教育的家庭。 4. 坪效合理：28 坪三房格局，對小家庭而言空間配置足夠。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：屋齡達 42 年，涉及後續維修保養成本較高，且可能影響銀行貸額與年限。 2. 無電梯且樓層高：位於 4 樓（5 樓總樓層），對於長者、小孩或提重物出入並不友善。 3. 停車問題：無附車位，在市區購得車位成本高，此為長期生活不便。 4. 衛浴不足：3 房僅配 1 衛，晨間高峰期容易發生動線衝突。
機會 (Opportunities)	1. 租賃收益：裝潢完善且位置好，若未來有自住以外出租需求，租金報酬率可能較佳。 2. 區域發展：員林市中心若再有更新計畫或交通建設，老舊公寓可能因地段優勢而保值。 3. 資金彈性：相對新大樓而言，雖然單價不低，但總價在員林屬於可接受範圍，貸款壓力較可控。
威脅 (Threats)	1. 資產折舊風險：老舊公寓在市場流通性較差，長期持有可能不如新大樓保值。 2. 融資限制：銀行對 40 年以上老屋的貸款審查趨嚴，可能無法貸到全額或需提高自備款。 3. 安全性考量：無電梯且老舊結構，在緊急疏散或消防安全上需注意相關法規。 4. 競爭激烈：同區域若有新建案或較新公寓，可能對 resale 價格造成壓力。

2. 物件評論

購買建議：有條件值得考慮

此物件對於「重視生活便利性與學區」的購屋者具有吸引力，但需謹慎評估「屋齡與無車位」帶來的長期隱憂。

主要理由如下：

適合對象：若您家裡有長輩或小孩，且能接受爬樓梯（4 樓無電梯），此房型的裝修水準與家具配套能大幅降低入住門檻，適合希望快速安家的族群。
價格分析：參考單價 28.19 萬/坪在員林老公寓中屬於中高標，主要溢價在於裝潢與地段。建議您確認銀行估價是否落價，以免影響貸款成數。
關鍵考量：最大的隱憂在於無車位以及42 年屋齡。這意味著未來除了水電管路老化維修外，您還需額外評估租車或買車位的成本。此外，3 房 1 衛的格局在長期居住後，對於家庭成長性（如生二孩）可能較為局促。

若您的預算有限且主要需求為「地段」與「學區」，此物件可列入首選；但若您重視資產長期增值或方便性（如無電梯、無車位會造成困擾），則建議多比較同區域較新的產品。