桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@中平特區@貴族SMART大套房@法拍380萬

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：380 萬
參考單價：30.23 萬/坪
地址：桃園市桃園區宏昌七街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113卓153487
社區：貴族SMART
格局： 1房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：12.57 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.21 坪
附屬建物面積：0.97 坪
共同使用：3.39 坪
土地面積：3.4 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：23 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
鄰近學校：中山國小+中興國中+武陵高中
鄰近公園：忠孝兒童公園+仁愛兒童公園
生活機能：仲平黃昏市場
附近交通：未來捷運紅線
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：桃園區中平特區法拍大套房

您好，以下針對您提供的法拍物件資料（編號 1313679），以買房者的立場進行分析與建議。

一、SWOT 分析

面向	內容分析
優勢 (Strengths)	1. 價格實惠：首拍底價 380 萬，低於周邊市場行情（據報約 500 萬以上），進入門檻低。 2. 地段潛力：位於中平特區，鄰近未來捷運紅線與 A-Plus/愛買商圈，交通便利性佳。 3. 產權清晰：法院保證點交，經查無海砂屋、輻射屋或非自然死亡紀錄，法律風險較低。 4. 房型實用：約 9 坪大套房帶陽台，格局方正，適合單身居住或作為投資收租。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層較高：位於頂樓（5 樓/共 5 樓），雖有電梯，但可能面臨冬冷夏熱或防水問題。 2. 屋齡較長：建案屋齡已達 23 年，部分管路、設備可能需後續維修更新。 3. 無車位：此區域房產多需停車，無車位可能對未來出租或自住便利性造成影響。 4. 額外費用：原屋主張有積欠約 2 年管理費及水電瓦斯費，需額編預算處理。
機會 (Opportunities)	1. 捷運效應：未來紅線動工後，房價與租金潛力有望提升。 2. 法拍優勢：二拍、三拍底價預期下降（約 304 萬/243 萬），有更大議價空間。 3. 投資回報：低總價配合高租金需求地段，短期內租賃報酬率可能相當可觀。 4. 自住加投資：可用投資價格購入自住房產，降低未來資產增值的風險。
威脅 (Threats)	1. 時間成本：若等待三拍底價過低，需面對更長的審計與拍賣流程時間。 2. 隱形成本：管理費積欠或裝修費用可能超出預估，壓縮實際利潤。 3. 市場波動：若捷運施工进度延宕或房市回溫遲緩，房價增值幅度可能不如預期。 4. 點交風險：雖為法院點交，若屋內殘留雜物清理不易，仍可能增加搬遷成本。

二、物件評論

是否值得購買： 值得一試，特別是對於預算有限的自住客或投資型買家。

主要理由： 此物件屬於「高潛力低門檻」的標的。中平特區與未來捷運紅線帶來的地段價值，使其在法拍市場中具備極高的安全邊際。380 萬的首拍價格已比市價有顯著折扣，且屋內結構無明顯瑕疵（非海砂屋、無漏水性紀錄），對買家相對友善。

建議策略： 若您追求穩健性，建議可在第二拍（約 304 萬）進場，既避免首拍的激烈競爭，又無需等待過久的三拍時間成本；若是投資客且能接受風險與時間博弈，可評估等待第三拍以爭取更低成本。購買前務必確認管理費欠額的金額，並將裝修預留預算包含在總成本內計算。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

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服務態度：

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

請給彼此一個服務的機會.

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