士林夜市商圈5間套房  士林買屋 / 士林買房 - 捷運劍潭站一樓★百齡國小學區★士林區10/28★法拍屋代標推

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1642.3 萬
參考單價：34.11 萬/坪
地址：台北市士林區福港街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114職二99金
總坪數：48.15 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.28 坪
附屬建物面積：20.17 坪
共同使用：6.7 坪
土地面積：7.29 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：百齡國小步行4分鐘、百齡高中步行13分鐘
鄰近公園：前港公園步行3分鐘、百齡河濱公園車程3分鐘
生活機能：公有士林市場步行16分鐘、士林夜市步行16分鐘
附近交通：捷運劍潭站步行11分鐘、華齡街公車站步行2分鐘
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區優勢顯著：位於士林區捷運劍潭站步行約 11 分鐘，且為百齡國小學區（步行 4 分鐘），居住價值高。總坪數大：48.15 坪在台北住宅屬於較大坪數，若為大家庭或投資用途，空間彈性高。單價具吸引力：參考單價 34.11 萬/坪，相較於同區新建案較低，且為法拍程序，價格可能低於市場行情。出租中收益：目前 1 樓及地下室已分割出租，具備即時的租金現金流。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：已達 43 年，為老舊公寓，可能面臨設備老舊、水電管線需更新等問題。樓層條件受限：1 樓無電梯，隱私與安全性較低，且易有潮濕、噪音問題。居住型態複雜：內部被分割為多間套房（1 樓 5 間、地下室 2 間），不符合一般自住需求，需重新規劃。交易型態特殊：屬於法拍屋，購屋程序與一般二手房不同，需有心理準備。
機會 (Opportunities)	投資報酬潛力：目前已有租戶承租，若資金允許，可視為收租工具，待租金穩定或重新規劃後提升收益。學區價值保值：百齡國小學區需求穩定，即便自行自住或改作其他用途，轉手價值仍有保障。整修改造空間：一樓配合地下室，若符合法規且經整修，可改作居家或混合用途，提升使用效能。
威脅 (Threats)	點交困難風險：債務人確認出租中，若租戶拒絕搬遷，取得屋內控制權（點交）可能耗時費力。違建與法規風險：一樓分割為 5 間套房、地下室獨立出入口，需確認是否有違反建築法規，後續可能面臨罰款或要求拆除。流動性較差：48 坪大坪數加上一樓老公寓條件，買家群體較窄，未來轉手可能不如小坪數住宅快速。隱形成本：除總價外，需預留整修、違章建築處理、法律訴訟及代標服務等額外成本。

物件評論

此物件對於「自住型」買家而言，挑戰相當高，不建議作為首套居家購買首選；但對於「投資型」或「預算有限的學區購屋者」，則具備特定的關注價值。

主要理由如下：

點交風險是最大的隱憂：房屋目前處於「完全出租」狀態且分間複雜，法拍屋最難處理的「清遷點交」問題在此案中極可能發生，購屋後若無法立即入居或需耗資驅逐租戶，將嚴重影響居住時程與現金流。
坪數與定位的矛盾：48.15 坪對於一般家庭過大，且一樓老公寓轉售流動性較差；但其學區與地段優異，若買家資金充裕，可考慮長期持有收租，或等待周邊重劃/都更帶來的增值機會。
法拍程序門檻：此類物件建議僅供有法拍經驗或委託專業代標團隊協助者考慮。若您不熟悉產權與點交風險，建議優先尋找產權單純的一般二手房源。

結論： 除非您有明確的長期收租規劃、能承受點交風險並有足夠預算處理老屋整修，否則不建議單純為自住而購入此物件。

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