美術館近百坪雙平車  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 苓雅買屋賣屋國家美術館雙景觀室內近百坪雙平車精裝樓中樓豪宅

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4888 萬 (含車位價)
參考單價：32.79 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術南三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京城國家美術館
格局： 4房(室) 2廳 4衛 1陽台 1廚房
總坪數：149.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：80.55 坪
附屬建物面積：10.49 坪
共同使用：58.03 坪
土地面積：13.75 坪
樓別/樓高： 24~25樓 / 25樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述： B3-35 & 33-1
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：7975 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：市立中山國小, 七賢國中龍美校區
鄰近公園：美術館
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間與格局：室內近 150 坪，4 房 4 衛雙廳，搭配樓中樓設計及私人劇院設備，極適合大家庭或喜歡社交娛樂者。 2. 地段與景觀：位於美術館商圈，直視美術館及濕地公園，視野開闊；鄰近輕軌站及青海商圈，交通生活機能便利。 3. 硬體與服務：京城建設品牌，管理嚴謹；公電由管委會支付、專人代收垃圾，大幅降低居住開銷與麻煩。 4. 停車優勢：含雙連號平面車位且已備妥充電樁電源，解決大宅停車需求及未來電動車需求。 5. 單價門檻：單價約 32.79 萬/坪，相較同區其他新成屋豪宅，價格具競爭力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡已達 19 年，雖管理良好，但設施老舊風險需留意，且部分貸款成數可能受限。 2. 法律風險：說明提及「增建及有未登記露台」，這屬於建築法規上的瑕疵，可能影響未來交易或增建面積的合法使用。 3. 總價高昂：總價近 4900 萬，對買方資金要求高，且後續持有成本（如房屋稅、地價稅）較高。 4. 樓層高度：位於 24-25 樓，若家中長輩行動不便或恐高者可能適應困難，且颱風天可能受風影響較大。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：美術館及內惟藝術特區持續發展，輕軌通車後周邊增值潛力仍存。 2. 市場稀缺性：大坪數豪宅在南高雄供應量較少，擁有完整景觀且裝潢精緻的樓中樓具稀缺性，保值性高。 3. 自住品質：精裝即住省去裝修成本與時間，適合工作繁忙的高資產族或企業主。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高昂總價意味著買受族群較小，未來轉手或出租的周期可能較長。 2. 法規變動：未登記增建部分若未來面臨查估或稅務稽徵，可能需补缴稅款或被要求拆遷。 3. 市場波動：在高利率環境下，高總價物件對於利率變化較敏感，可能影響投資報酬率。

2. 物件評論

購買建議：適合高資產自住，但不適合短期投資

此物件對於尋求「大空間、高隱私、低維護成本」的自住型買家而言，具有極高的吸引力。其核心價值在於「美術館景觀」與「大坪數」的稀缺性，加上精裝即住與免費公電等附加價值，能有效提升生活品質。此外，雙車位與輕軌站步行距離，解決了大宅常見的停車與交通痛點。

然而，您必須正視「未登記增建」的法律風險以及高總價帶來的持有壓力。在簽約前，建議務必確認增建部分的具體面積與合法性，並評估自身對長期房貸的承受力。若您屬於企業主或高資產族群，且主要目的為長期自住或保值傳承，此物件在價格與條件上確實是當區值得考慮的標的；但若您尋求高流通性的投資標，則需審慎考量。

問與答

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