桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@桃園火車站+青溪特區@鎮四街上公寓五樓@法拍

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：621 萬
參考單價：28.16 萬/坪
地址：桃園市桃園區鎮四街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114九30514
總坪數：22.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.44 坪
附屬建物面積：1.61 坪
土地面積：8.12 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：青溪國中小
鄰近公園：青溪公園+朝陽公園+三民運動公園
生活機能：新永和市場
附近交通：捷運綠線G09站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地點核心：位於桃園火車站前及青溪特區精華地段，生活機能成熟，交通便利。 2. 學區優勢：鄰近青溪國中小明星學區，具備強烈的自住與保值需求。 3. 價格落差大：法拍底價 (約 621 萬) 顯著低於市場行情 (估計 800 萬以上)，有立即落袋的資產增值空間。 4. 點交確定：法院公告標註有點交，且無查封後有人居住之紀錄，降低交屋麻煩。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層與結構：5 樓無電梯老公寓，對高齡或行動不便者較不友善。 2. 屋況老化：屋齡 45 年，且有壁癌、天花板漏水及火災燒焦痕跡疑慮，整修成本高。 3. 產權瑕疵：存在無登記之增建部分，無法辦理所有權移轉登記，且有遭拆除之法律風險。 4. 總坪數限制：22 坪為小坪數，雖適合首購，但居住舒適度受限。
機會 (Opportunities)	1. 捷運綠線效應：周邊捷運站即將通車或已部分運營，未來交通便利性與房產價值有望提升。 2. 重劃區輻射圈：緊鄰小檜溪重劃區，受惠於整體區域發展。 3. 投資時程：若參加第二或第三拍，價格將更進一步下探 (約 400-500 萬起)，投資報酬率空間拉大。
威脅 (Threats)	1. 整修風險：因屋況殘破且含火災痕跡，若隱蔽工程未修復好，恐衍生長期住家安全問題。 2. 增建拆遷風險：法院提示增建物需視實際狀況而定，若遭鄰居主張權利或政府取締拆除，可能影響使用權益。 3. 流動性風險：老公寓 5 樓在二手市場流通性較差，未來轉手時買家族群會受限於屋況與樓層。

二、物件評論

購買建議：適中條件下值得考慮 (適合能承受整修成本的自購者或投資者)

此物件是否值得購買，取決於您的風險承受度與資金準備狀況。

主要理由如下：

地段價值極高：該區域為桃園精華區，學區與交通便利性穩定，即便屋況不佳，地價支撐力強，長期保值性佳。
價格優勢明顯：法拍底價相較市場行情有顯著折讓，若能在第二或第三拍成功投得，相當於以低于市場價 30% 以上的成本入手核心資產。
風險可控但需評估：屋況老化與增建瑕疵是主要隱憂。若您準備足夠的預算進行大規模整修 (如除壁癌、重拉管線)，且對無證增建物不計較使用權歸屬問題，此標的具備高投資價值；若尋求「即買即住」且無法承擔法律風險者，則建議避開此類老舊法拍屋。

總結： 適合懂法拍流程、有整修能力且看好桃園火車站商圈未來的購屋者進場。建議優先關注第二拍後段價格再行決策。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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