水雲間  安平買屋 / 安平買房 - 安平買房買地安平水雲間百坪豪宅雙主臥6房3平面車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~4680 萬~~4488 萬 (含車位價)
參考單價：27.7 萬/坪
地址：台南市安平區永華路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：水雲間
格局： 6房(室) 2廳 5衛 2陽台
總坪數：162.047 坪 (不含車位面積)
主建物面積：80.087 坪
附屬建物面積：14.51 坪
共同使用：67.45 坪
土地面積：11.09 坪
樓別/樓高： 8樓 / 26樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：3個平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：163572 元/月
管理描述：年繳
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間與格局極大：總坪數超過 160 坪，擁有六房五衛雙主臥設計，適合大家庭或三代同堂居住，隱私性佳。停車資源稀有：附贈三大平面車位，在豪宅市場中較為少見，且具出租潛力。社區與地點：位於安平區核心永華路二段，樓高八樓享有良好視野，屋齡 11 年相對新穎。規劃特色：採坐北朝南格局，描述提及臨海景觀及玉帶環腰風水優勢，居住氣場佳。
劣勢 (Weaknesses)	總價門檻極高：總價達 4,488 萬元，單價近 27.7 萬，適合高預算族群，購屋壓力大。管理費負擔重：資料顯示月管費高達 163,572 元，此金額對於一般住戶極不尋常，需確認費用構成是否含公共設備維護或代收項目，影響長期持有成本。流通性較低：大坪數豪宅市場成交週期通常較長，轉手難度高於一般住宅。
機會 (Opportunities)	租金報酬率潛力：六房格局搭配車位，可將多餘空間或車位出租，創造現金流。自住品質提升：適合尋求頂級居住品質者，享受社區公設與私人空間的雙重便利。區域發展：安平區持續開發中，周邊生活機能若再完善，有助於房價穩定。
威脅 (Threats)	利率與市場波動：高額房貸在升息環境下負擔加重，且房市下行時豪宅價值跌幅可能較大。管費爭議風險：高昂管費若未來持續調漲或包含不明支出，將嚴重壓縮居住預算。產權細節確認：需確認車位是否獨立登記於名下，以及坪數計算方式（如公設比），避免權益糾紛。

2. 物件評論

此物件屬於典型的「頂級豪宅」規格，對於預算無虞且追求極致生活空間的買家來說，是一個值得考慮的目標。其最大的亮點在於大面積的多房格局與三車位配置，能滿足大家族居住需求及身份象徵。

建議評估方向： 主要考量點在於每月的管理費用高達 16 萬元以上，這在住宅市場中極為罕見，購屋前務必向仲介或管委會確認該費用包含項目（是否包含稅捐、特定設施維護或代收款項），以免成為持有期間的長期財務負擔。若您能負擔得起高昂的總價及相關持有成本，並重視空間隱私與停車便利性，此物件值得深入洽談；若僅為一般投資或自住需求，則建議評估其資金報酬率是否高於市場其他選項。