中壢青埔好房  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 【屋聊生活】楊梅楊湖路、楊心國小美透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1100 萬~~980 萬 (含車位價)
參考單價：21.05 萬/坪
地址：桃園市楊梅區楊湖路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：46.56 坪 (不含車位面積)
主建物面積：40.17 坪
附屬建物面積：6.39 坪
土地面積：21.78 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：33 年
法定用途：工業用
形式/類型：廠房/ 廠辦
車位：平面式車位
車位描述：車庫

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：楊心國小
生活機能：楊梅市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 空間規劃完善：總坪數約 46.56 坪，擁有 4 房 2 廳 3 衛及 3 個陽台，適合多人口家庭或三代同住。 2. 屋況維護良好：描述提及全室新粉刷、屋頂重新施作防水，購屋初期裝修成本較低。 3. 停車與動線便利：配有平面車位，前院可停車且擁有八米活巷，車行出入無障礙。 4. 生活機能成熟：鄰近楊梅市場及火車站，騎乘機車約 6 至 8 分鐘即可抵達，日常采買與通勤便利。
劣勢	1. 屋齡已達 33 年：雖然有翻新，但仍屬老宅，未來可能仍需面對基礎設施老化或大修成本。 2. 價格資訊不一致：系統資料顯示總價約 980 萬，但文字描述卻標註為 1100 萬，需確認最終議價範圍。 3. 學校距離非極近：楊心國小距離約 2.3 公里，雖在鄰近區域，但不屬於步行即達的學區房。 4. 土地用途限制：登記用途為「工業用」及「廠辦」，與一般住宅在法律權益上有所不同。
機會	1. 裝修省錢效應：因屋況漂亮，可省下部分重新裝潢的時間與費用。 2. 議價空間潛力：價格標示落差可能成為談判籌碼，或屋主急於脫手時有進一步壓價機會。 3. 自用或商用彈性：工業用屬性在符合法規前提下，可能作為居家辦公場所，兼具居住與小型營運功能。
威脅	1. 貸款與稅務風險：工業用地作為自住購買時，銀行貸率、土地增值稅及房屋稅率可能與住宅不同。 2. 法律使用疑慮：標示為「透天厝」但用途為工業用，可能存在住戶登記或長期居住的法規限制，需諮詢法規。 3. 轉手流動性：工業用不動產在二手市場的接盤客群通常較住宅窄，未來轉售時可能面臨較長銷售期。

2. 物件評論

購買建議：謹慎評估後考慮，非標準住宅首選。

此物件對於尋求「大空間、低總價」的買方來說具有吸引力，特別是若計劃作為居家辦公或投資用途，其坪數與停車優勢明顯。然而，核心風險在於土地登記用途為工業用，這代表它並非一般意義下的住宅。建議您在決策前確認兩點：第一，務必釐清「980 萬」與「1100 萬」的價格差異，避免合約糾紛；第二，諮詢銀行對於此類物業的貸款成數及稅費規定。若您有明確的居家辦公需求且不介意工業用法規限制，此物件具備高 CP 值；但若純粹為了子女就學或追求標準住宅權益，則建議繼續尋找其他住宅標的以規避法律與金融風險。

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鍾宇庭(仲介，收取服務費)

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21世紀不動産楊梅加盟店

經紀業名稱: 謙禾地產

證號: (107)登字第330616號

希望幫每一個買方，圓一個家的夢想
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電話:: 0919-19-4872鍾宇庭

室內電話：0919194872

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