鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌禾雅頂樓露台景觀戶3房車@永慶貢丸

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2280 萬
參考單價：44.63 萬/坪
地址：新北市鶯歌區鳳鳴路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：景程禾雅
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：51.09 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.83 坪
附屬建物面積：3.08 坪
共同使用：22.18 坪
車位坪數：7.73 坪
樓別/樓高： 15樓 / 15樓
屋齡：4 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋況新且拎包入住：屋齡僅 4 年，且包含裝潢與家具家電，可大幅節省裝修時間與成本。 2. 空間規劃佳：總坪數達 51 坪（含車位與露台），室內坪數寬敞，適合家庭居住。 3. 頂樓特色：擁有約 12 坪稀有露台，隱私性佳，兼具戶外休憩與視野優勢。 4. 交通與機能：鄰近市場、學區，步行可达車站；3 分鐘車程上國道，生活與通勤便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 頂樓潛在風險：頂樓住戶較易受冬冷夏熱影響，且需注意屋齡增長後之漏水風險。 2. 車位條件：車位為平面式車位，便利性與保值度通常低於地下車位。 3. 噪音干擾：雖面馬路隱私性佳，但臨路可能受車流噪音影響。 4. 總價門檻：總價 2280 萬元在當地屬於中高價位，流動性可能不如小坪數物件。
機會 (Opportunities)	1. 捷運升值潛力：三鶯線捷運即將完工，完工後區域交通樞紐地位確立，有助於房價支撐。 2. 改善型需求：大坪數 3 房格局符合家庭長期居住需求，若轉手可鎖定改善型買家。 3. 地段發展：鶯桃路商圈機能成熟，加上國道優勢，長期自住與收租潛力尚可。
威脅 (Threats)	1. 區域競爭：新北市鶯歌區新建案競爭激烈，新屋上市可能影響二手售價。 2. 總價承接：高總價對於購屋者貸款負擔要求較高，買盤承接範圍較窄。 3. 環境因素：若遭遇連續強降雨，頂樓滲漏風險仍可能隨時間增加，需投入維修成本。

二、物件評論

這筆位於新北市鶯歌區的「景程禾雅」物件，整體評價偏向值得考慮的優質自住選物，特別是對於重視居住空間與未來交通便利性的家庭。

主要理由如下：

居住舒適度高：4 年新屋加上頂樓 12 坪露台，對於喜歡戶外空間或需要晾曬空間的家庭來說，價值極大。且含裝潢家具家電，省去了一筆裝修費用。
地段潛力明確：三鶯捷運線通車後，將顯著拉近與台北的通勤時間，是支撐房價的重要利多。
注意性價比與風險：總價 2280 萬元的單價在當地屬中高檔，建議購屋者需評估自身財力是否能負荷。同時，必須接受頂樓可能存在的冬冷夏熱問題，以及平面車位的缺點。

總結建議：若您計畫長期自住（例如 5-10 年以上），且能接受頂樓環境特徵，此物件的高性價比與稀缺的露台資源使其具有相當吸引力；若偏向短期投資或對頂樓環境敏感，則建議多考量其他樓層方案。

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