上河院運河  安平買屋 / 安平買房 - 歸仁農地專家上河院看運河前主委介紹4房大空間正樓中樓美裝潢

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1088 萬
參考單價：21.55 萬/坪
地址：台南市安平區慶平路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：上河院
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：50.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32.14 坪
附屬建物面積：4.75 坪
共同使用：13.59 坪
土地面積：3.3 坪
樓別/樓高： 11樓 / 24樓
屋齡：88 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2300 元/月
鄰近學校：安平國小安平國中
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 景觀與樓層佳：位於 11 樓（共 24 樓），擁有運河景觀且通風良好。 2. 空間運用彈性：50 餘坪大格局，正樓中樓設計且有夾層增建，另設獨立廚房衛浴，適合多代同住或作為二房出租。 3. 社區管理完善：由管委會財委親自售屋，信任度高；24 小時保全與低管理費（每坪 45 元），住戶負擔小。 4. 生活機能強：鄰近安平老街、古堡等景點及便利商店，交通與休閒資源豐富。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡資訊存疑：資料顯示屋齡為 88 年，若指物理年齡則過高（不符電梯大樓常理）；若指民國 88 年則接近 25 年。需確認是否影響貸款成數或建物安全。 2. 增建法律風險：描述提及「後陽台外推」及「夾層增建」，此類格局在產權移轉時可能涉及违建問題，影響估價與銀行貸款。 3. 總價門檻高：單價雖具優勢，但總價近 1088 萬，屬於中大額買盤，流動性相對較低。 4. 車位需另租：車位未含在坪數內，且僅能租賃（6 個待租），長期持有成本需考量租金。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬潛力：因具備兩套衛浴與流理台，可申請「合法獨立套房」出租或自住兼收租，增加資產收益。 2. 區域增值效應：安平運河周邊持續發展觀光（如亞果遊艇碼頭），長期看好生活機能與地景價值。 3. 議價空間：現任管委成員直接銷售，若對社區了解深入，可能獲得比一般仲介更透明或具彈性之交易條件。
威脅 (Threats)	1. 淹水風險：位於運河旁且低樓層（雖本戶為高樓，但地勢仍須注意），需確認該區域歷史淹水位與社區防水標準。 2. 產權移轉困難：若有未改善的违建問題，買家貸款可能受限或銀行核貸金額折價，造成交易障礙。 3. 標題資訊落差：物件標題提及「歸仁農地專家」，但地址為「安平區」，資訊需釐清以避免誤購，亦反映資料整備度可能不足。