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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：858 萬
參考單價：23.13 萬/坪
地址：桃園市楊梅區永美路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛
總坪數：37.1 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.73 坪
附屬建物面積：3.38 坪
共同使用：12.99 坪
土地面積：7.68 坪
樓別/樓高： 5樓 / 7樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
鄰近學校：四維國小、治平國中
鄰近公園：四維兒童公園
生活機能：埔心市場
附近交通：埔心火車站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 居住空間寬敞：總坪數達 37.1 坪，屬三房兩廳大格局，且具備三面採光與前後陽台，通風採光條件優異。 2. 地段與學區：位於楊梅埔心市區核心，鄰近四維國小、治平國中，交通上有埔心火車站，生活機能成熟。 3. 居住成本可控：每月管理費僅 1200 元，相較於同區域新建案較低。室內已全新整理，買方無需花費額外裝潢時間與資金。 4. 車位加成：雖坪數不含車位，但標榜有平面式車位，提升整體使用價值。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡達 33 年，可能面臨外牆維護、管線老舊等潛在問題，且銀行貸款年限可能受限。 2. 衛浴配置不足：三房僅配一衛，對於多人口家庭而言，早晚高峰使用體驗會較緊湊。 3. 樓層條件：位於 5 樓（共 7 樓），若未設電梯，對長輩或搬運重物可能較不便利。
機會 (Opportunities)	1. 低價入場高價值區：參考單價約 23 萬/坪，在埔心市區屬於合理價格，適合預算有限但需要大空間的買方。 2. 投資出租潛力：鄰近車站與學校，租賃需求穩定，若作為首置或過渡性購屋，轉租不易。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：老舊華廈在二手市場流通速度可能較慢，未來轉手時競爭對手多為同齡產品。 2. 隱含維修成本：雖標榜全新整理，但老屋主體結構與公共設施（如外牆、屋頂）仍可能有整修需求，需評估社區基金狀況。

物件評論

購買建議：值得考慮，適合自住家庭

這筆物件對於尋找「埔心市區大空間」的購屋者來說，是一項高 CP 值的選擇。其核心優勢在於單位坪數寬敞、採光良好且位於成熟學區，同時已進行全新整理，能節省買方初期的裝潢成本與時間。每月的管理費低廉也是一大亮點，能有效降低持有成本。

然而，您必須留意三個主要風險點：首先是屋齡 33 年可能帶來的貸款年限縮短及房屋維護隱憂；其次是三房一衛的格局若家中成員較多，可能會在日常生活起居上造成不便；最後是五樓無電梯的條件需評估家人行動便利性。

結論：如果您主要用途為自住且能接受老屋特性，此物件因其優異的空間效能與地段優勢，值得列入看房清單並進一步確認社區維護狀況後再行決定。

問與答

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