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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1268 萬
參考單價：27.94 萬/坪
地址：新竹縣湖口鄉勝利路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 3廳 3.5衛 3陽台 1廚房
總坪數：45.39 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.39 坪
土地面積：26.97 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：53 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪數：總價 1268 萬，參考單價約 27.94 萬/坪，在湖口區域屬中低價位。 2. 空間規劃：擁有 7 房 3 廳 3.5 衛的大格局，適合大家庭居住或作為家庭辦公室。 3. 交通便利：位於縣道 117 勝利路旁主幹道邊，交通動線便捷。 4. 生活機能：具備台水、台電及天然瓦斯三項基礎建設。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：屋齡達 53 年，結構與管線可能老舊，需考慮整修成本。 2. 產權差異：權狀登記僅 45.39 坪（1~~2 樓），但稅籍資料顯示實際面積達 70 坪（1~~4 樓），存在未登記空間。 3. 土地疑慮：前方建物佔用國有交通用地約 3.3 坪，且未登記，產權狀態不單純。
機會 (Opportunities)	1. 商轉潛力：臨路透天設計可住可店，若合法化或容忍度高，適合經營工作室或店面。 2. 改建價值：若有資金與耐心處理違章建築問題，整修後居住品質將大幅提升。
威脅 (Threats)	1. 法律風險：未登記面積可能面臨政府查報拆除或罰款之風險。 2. 貸款限制：高屋齡與產權不明確可能導致銀行貸款成數受限或利率較差。 3. 流動性低：因產權瑕疵與老舊，未來轉手難度較高，買方市場承接度有限。

物件評論

此物件對於尋求「大坪數、低單價」的買家而言具有吸引力，但不建議一般購屋者直接購入。

主要理由如下：第一，產權瑕疵風險極高。權狀登記面積（45.39 坪）與實際稅籍面積（70 坪）落差巨大，意味著近 25 坪的樓層在法律上屬於未登記狀態，未來可能面臨拆除或罰款疑慮。第二，土地占用問題。前方建物佔用國有交通用地且未登記，這不僅是法律灰色地帶，更涉及與政府部門的潛在糾紛。第三，結構安全與貸款難度。53 年屋齡的老舊透天，除可能需要高額整修費外，銀行核貸可能會因為樓層過高或產權不清而卻步。

若您為具備專業鑑價能力、打算長期持有並自行處理法律問題的投資客，此物件可經評估後考慮；但如果您是尋求居住安穩與資金融通的一般自住房客，建議將預算轉向產權單純、屋齡較新的標的，以保障資產安全。

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