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伯爵大樓優質兩房
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：468 萬
- 參考單價：19.97 萬/坪
- 地址：
嘉義市
東區
興村街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 2房(室) 1廳 1衛
- 總坪數：23.44 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：17.71 坪
- 附屬建物面積：0.91 坪
- 共同使用：4.82 坪
- 樓別/樓高： 6樓 / 8樓
- 屋齡：42 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 華廈
- 電梯：有
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 價格親民：總價 468 萬，每坪約 20 萬，在嘉義市東區屬於入門門檻較低的房價。 2. 地理位置佳：位於東區興村街，鄰近河濱運動公園，適合運動與休憩；周邊有興安國小、輔仁國中，學區資源穩定。 3. 樓層條件不錯：6 樓為 8 樓大樓的中高樓層，通風採光通常較好，且不需爬太高樓梯。 4. 管理成本低：每月管理費僅 500 元，持有成本相對低廉。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡老舊：屋齡達 42 年，對於部分銀行核貸或年輕買家吸引力較弱。 2. 無車位：總價未包含車位，在居住密度高的區域，購屋後需另覓停車空間。 3. 衛浴配置：2 房 1 衛的配置，若家庭成員增加，早晚使用衛浴可能會造成不便。 4. 坪數較小：23.44 坪屬小戶型，空間格局可能較為緊湊，家具佈置需精算。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 翻新潛力：因屋齡較老，房價可能已反映折舊，若買家有心整理，提升居住環境後價值可再提升。 2. 租售市場需求：鄰近學校與公園，且價格在入門區間，容易吸引學區族或首購族租屋或買進，投資收租潛力存在。 3. 低持有成本：低管理費意味著每月現金流出較少，適合以自住或收租為長期規劃的買方。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款限制風險：40 年屋齡可能影響銀行評估，貸款年限可能被壓縮或成屋比例降低。 2. 維修隱憂：老舊大廈可能面臨管線老朽、電梯故障等問題，後續可能有共同修繕費用。 3. 流動性下降：隨著屋齡增長，未來轉手時可能面臨買方縮減、議價空間拉大的情況。 |
2. 物件評論
購買建議：適合首購族或投資客，但不適合追求高資產增值或長期持有者
此物件「伯爵大樓優質兩房」在嘉義市東區提供了極具競爭力的入門價格，每坪單價約 20 萬，對於預算有限但希望擁有東區房產的買家而言，門檻相當友善。其鄰近興安國小與河濱公園的優勢，確保了基本的居住便利性與潛在的租屋需求。
然而，42 年的屋齡是此物件最大的隱憂，買房者需先確認銀行對老屋的核貸政策，以免影響資金規劃。此外，缺乏車位及單衛浴配置，對於未來家庭成員增加後的居住彈性有限。
總結來說，如果您購買目的是為了自住或作為投資收租，且願意預留部分預算進行老屋翻新，這是一筆性價比極高的選擇；但若您對居住品質要求極高，或擔心未來老屋轉手的流動性，建議需謹慎考慮，或與賣方協商是否可降低價格以折抵未來的維修成本。
問與答
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暱稱：汪健勝
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證號: (111)登字第421742號
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