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青埔買房買屋 近香山國中旁15套房
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
1918 萬
1688 萬 - 參考單價：12.2 萬/坪
- 地址：
新竹市
香山區
國中街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 15房(室) 15衛
- 總坪數：138.4 坪 (不含車位面積)
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：31 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者視角分析報告
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 投資報酬率佳：年租金收益約 88 萬元，帳面殖利率達 4.6%，現金流穩定。 2. 包租代管服務：業者提供垃圾處理與收租協調，降低屋主管理負擔，適合無業餘時間打理者。 3. 地段與交通：鄰近香山國中、大庄商圈及多所大學，通勤方便且租客來源（學生/上班族）穩定。 4. 無管理費：透天厝型態，通常無需繳納大樓管理費，可節省長期持有成本。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡偏高：建物屋齡已達 31 年，可能面臨設備老舊、管線問題或結構安全疑慮。 2. 融資困難度：高屋齡物件銀行貸放成數通常較低，可能需要較高自備款。 3. 停車不便：僅可停放機車，缺乏汽車車位，降低對一般家庭租客的吸引力。 4. 居住品質：透天改套房密度高（15 房 15 衛），噪音與隱私性不如獨立住宅。 |
| 機會 | 1. 區域發展潛力：青埔及香山地區持續開發，長遠來看區域房價有上漲空間。 2. 租屋需求支撐：周邊學校眾多，學生租賃市場穩定， vacancy rate（空置率）風險較低。 3. 整修增值空間：若未來進行內部隔間優化或外觀翻新，可能提升租金與轉手價值。 |
| 威脅 | 1. 法規變動風險：套房管理法規或租屋市場政策若有變更，可能影響現有營業模式。 2. 老屋維護成本：隨著時間推移，外牆、管線或防水層修復將是一筆潛在的大額支出。 3. 流動性考量：特殊用途建物（如多戶套房）轉手對象有限，不如一般家庭住宅易於脫手。 |
2. 物件評論
總結建議：適合投資型買家，不建議自居住用。
此物件對於尋求現金流的投資客來說是值得考慮的標的。主要理由在於其具備穩定的租金回報能力與完整的代管服務，能有效解決包租頭管理麻煩的問題。然而，對於自住需求者而言，31 年的高屋齡與缺乏汽車停車位是重大扣分項，且透天套房型態的居住隱私較差。
若您決定購買，建議特別注意以下兩點：一是確認銀行的估價成數，以免準備不足導致交易延宕；二是詳細檢視建物現況，預留裝修或修缮預算以應對老屋潛在問題。整體而言，這是一筆「賺租金現金流」的交易，而非追求短期資產大幅增值的標的。
問與答
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