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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~598 萬~~498 萬
參考單價：20.08 萬/坪
地址：桃園市觀音區富信路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：24.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.4 坪
附屬建物面積：3 坪
共同使用：4.4 坪
土地面積：8.4 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位描述：附近有月租停車場

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：334 元/月
鄰近學校：上大國小、大崙國中
鄰近公園：中央公園
生活機能：新屋市場
附近交通：66快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親切：498 萬的門檻對於新成屋或首購族相當友好，降低財務負擔。 2. 屋況佳：已全新整修，衛浴與氣密窗更新，地板鋪設木紋塑膠，可立即入住節省裝潢時間。 3. 交通便利：鄰近 66 快速道路（車程約 4 分鐘），進出大新竹地區方便。 4. 管理成本低：每月管理費僅 334 元，相較同類型電梯大樓支出極低。 5. 學區優勢：位於上大國小學區，步行即可到達，對有學齡兒童的家庭具吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：29 年房齡屬於中古屋，未來可能面臨建築結構老化或需要大維修的風險。 2. 無車位：建物不含車位，周邊月租約需額外預算 600 元起，長期持有成本增加。 3. 格局受限：僅有 1 衛浴且坪數不大（總坪 24.8 坪），若有兩房以上家庭需求或待客，衛生間可能不足。 4. 區位發展：位於觀音區非核心商圈，周邊多以工業區為主，生活娛樂機能相對有限。
機會 (Opportunities)	1. 出租回報穩定：鄰近崙坪工業區，對於在當地工作的上班族具剛需租屋需求，租金收盤潛力高。 2. 置換起點：低總價適合作為人生第一棟房子的跳板，未來有經濟能力時再考慮換屋。 3. 價格優勢：單價約 20 萬/坪，在帶電梯與學區的條件下，具一定的市場競爭力。 4. 增值潛力：若觀音或湖口周邊產業進一步發展，交通與生活機能提升可能帶動房價上漲。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：中古屋在新竹外圍區域的轉手速度通常較慢，未來若想出售可能需要時間消化。 2. 銀聯貸款評估：屋齡 29 年，部分銀行對於老屋的貸款成數或年限可能有限制，需預先評估購屋能力。 3. 產業波動：租金來源高度依賴周邊工業區就業情況，若區域產業變動可能影響租賃穩定性。 4. 維護成本隱憂：隨著房齡增加，未來社區可能需編列公共基金進行設備更新（如電梯、管線）。

2. 物件評論

此物件對於「首購族」、「投資客」或「短期過渡型買家」而言，具有相當的購買價值，主要理由是低門檻進入學區與交通便利區，且屋況新穎可立即使用。總價 498 萬搭配電梯配置與更新過的內部格局，在觀音區確實具備高 CP 值，特別適合预算有限但不願犧牲居住品質的購屋者。

然而，若您規劃「長期自住」或追求「高流動性資產」，則需謹慎考慮。29 年的房齡代表未來潛在維護成本可能增加，且缺乏自有車位在便利性上稍顯不足。若您的主要目的是投資收租或作為成家過渡的起點，此物件值得深入評估；但若預期短期內大幅增值或轉手獲利，則需考量該區域市場流動性的波動風險。建議您親自現場勘屋，確認電梯與管線狀況後再做決定。

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