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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~758 萬~~698 萬
參考單價：14.46 萬/坪
地址：台南市東區東安路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：48.26 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.93 坪
附屬建物面積：4.17 坪
共同使用：16.14 坪
土地面積：4.17 坪
樓別/樓高： 3樓 / 3樓
屋齡：39 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：勝利國小長榮國中
鄰近公園：平實公園
生活機能：全聯
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房產標的分析報告 (編號：1273461)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：位於台南東區精華地帶，鄰近成大、夢時代及南紡購物中心，生活機能極佳。空間寬敞：室內坪數達 48.26 坪，格局為 4 房 2 廳 2 衛，大空間設計對於家庭居住或作為收租投資相當有利。戶別條件好：建築結構為鋼筋混凝土 (RC) 造，相較於早期磚造老屋安全性較高；目前已有穩定租客，具產能。學校資源佳：學區鄰近勝利國小與長榮國中，有助於未來潛在買家接受度。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較舊：屋齡已達 39 年，對於銀行貸款年限及利率可能產生影響，且老屋需預留整修基金。無電梯頂樓：位於 3 樓/3 樓（頂樓），對高齡者或行動不便者較為不便，搬運重物較困難。漏雨風險：頂樓老舊公寓常見潛在問題為水電管線老化和屋頂漏水，購前需確認防水狀況。
機會 (Opportunities)	租金收益穩定：目前產租中，顯示該區域租賃需求強勁，適合追求穩定現金流的投資者。增值潛力：東區持續發展，周邊商圈成熟度高，若進行妥善維護或輕度裝潢，房價與租賃價均有上漲空間。資源整合：鄰近平實公園及全聯，生活便利性極高，可吸引學生、小家庭或外食族群租住。
威脅 (Threats)	流動性挑戰：老屋且為無電梯頂樓，在市場流通速度上可能不如新成屋或中低樓層住宅。維修成本未知：未見完整修繕紀錄，購屋後可能需面對管線更新或防水處理等較大額的隱藏開銷。地價風險：雖然單價尚可，但老舊公寓的土地持分價值隨時間折損，需注意未來房屋稅與地价税的影響。

2. 物件評論

購買建議：適合特定族群考慮投資或小家庭居住，需做好評估。

主要理由： 此物件的核心價值在於「地段」與「空間」。台南東區的生活機能穩定且強大，48 坪的大格局在該房價位中相當難得，若您的購屋目的在於收租或需要較大生活空間（如三代同堂），此單位具備相當吸引力。

然而，必須注意的風險點為「屋齡」與「樓層」。39 年的老屋可能面臨管線老化問題，頂樓無電梯的設計則限制了未來潛在買家的範圍（特別是長輩）。建議在簽約前務必進行詳細的漏水檢測與水電檢查，並將可能的整修預算納入總成本計算。若您願意承擔部分維護風險以換取優異的位置與空間，此物件值得深入洽談；若對房屋新舊程度敏感或有行動不便需求者，則建議再斟酌。