桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龜山頂興路二樓公寓@前後陽台大三房448萬起

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~560 萬~~448 萬
參考單價：12.62 萬/坪
地址：桃園市龜山區頂興路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113九116024
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：35.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.26 坪
附屬建物面積：4.25 坪
土地面積：9.23 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：幸福國小+山頂國小+幸福國中
鄰近公園：虎頭山環保公園+桃林步道
生活機能：后街傳統市場
附近交通：未來捷運棕線BRH02站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：總價 448 萬元起，低於周邊類似產品 700-800 萬元的成交價，投資與自住成本較低。 2. 空間格局優越：室內坪數達 35 坪以上，大三房、雙廳雙衛，且前後皆有陽台，居住舒適度高。 3. 生活機能完善：鄰近幸福國小/國中等學校，周邊有傳統市場、虎頭山公園與步道，生活便利。 4. 交通潛能佳：規劃中的捷運棕線 BRH02 站，未來交通價值潛力可期。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋況結構風險：法院鑑定指出可能為海砂屋、鋼筋裸露、地板會震動且有漏水與壁癌問題。 2. 點交複雜度：雖標註「有點交」，但屋內有多名第三人占用且物品繁多，可能需要較長時間處理騰空。 3. 樓層因素：45 年舊公寓 2 樓，無電梯，對於長輩或行動不便者可能不便。 4. 產權瑕疵承擔：法拍屋採「按現狀點交」，買受後對物之瑕疵通常無法求償。
機會 (Opportunities)	1. 裝潢改造增值：若以低價購入並投入資金翻新結構與裝修，後續出租或轉手的獲利空間大。 2. 捷運效應發散：未來捷運通車後，此精華地段房價可能有顯著上漲機會。 3. 投資回報率：對於現金流足夠的投資者，低於市價的購屋成本意味著較高的投資報酬率。
威脅 (Threats)	1. 居住安全疑慮：海砂屋與鋼筋裸露可能影響長期居住安全，且結構補強費用可能高昂。 2. 隱藏成本增加：除買價外，需預留高額整修基金處理漏水、結構問題及可能的強制點交法律費用。 3. 流動性風險：屋況標記為海砂屋可能影響未來再次轉手的速度與價格。 4. 法律程序延宕：舊戶佔用者抗爭或搬遷過程若順延，將拉長資金投入與回籠的時間。

物件評論

此物件屬於典型的「高風險、高潛在報酬」法拍房源。對於一般剛購屋族或對居住品質要求極高的自住客而言，此物件並非首要推薦。主要因為其結構安全隱憂（海砂屋、地板震動）與法律點交上的複雜度，可能導致實際入住成本遠超預期的標案價格。

然而，若您具備以下條件，則值得考慮購入：

風險承受力強：不介意房屋需進行大規模修繕，且願意承擔結構安全的潛在風險。
資金充裕：能預留一筆預算應對高昂的整修與可能的法律訴訟成本。
長期持有或投資思維：看重地段與捷運潛能，打算長期持有很久，或將其作為翻新後轉賣的投資標的。

總結來說，這是一筆「用買建材價住房子」的機會，但需要您有專業評估整修難度及法律點交能力的基礎上進行判斷。若僅追求安穩入住，建議謹慎評估屋況風險；若能承受風險換取低價地段，則具備相當的投資價值。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

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服務態度：

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

請給彼此一個服務的機會.

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