永華路店面  中西買屋 / 中西買房 - 新光三越高投報1+2樓店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1988 萬
參考單價：35.96 萬/坪
地址：台南市中西區永華路一段地圖
總坪數：55.28 坪 (不含車位面積)
主建物面積：46.24 坪
附屬建物面積：2.26 坪
共同使用：6.78 坪
土地面積：4.49 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 12樓
屋齡：29 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：國立台南大學
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：傳統市場、安平老街
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段位置優越：位於台南市中西區永華路一段，屬核心地帶，鄰近新天地精華商圈，生活機能與交通便利性高。 2. 即時現金流：目前為「滿租中」狀態，一樓、二樓皆有出租契約，買入後可立即獲得租金收益，降低空屋風險。 3. 周邊資源豐富：緊鄰水萍塭公園、近國立台南大學及安平老街區域，潛在消費人潮穩定。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層資訊疑點：資料中「樓層」欄位顯示為「1~2 樓 / 12 樓」，與標題及描述之「1+2 樓店」略有矛盾，需進一步釐清是否為筆誤或特殊戶籍。 2. 屋齡漸高：屋齡已達 29 年，接近三十年門檻，後續維護成本可能隨時間增加，且部分銀行對於老屋貸款成數可能有影響。 3. 坪數與單價：總坪數約 55.28 坪，參考單價約 36 萬/坪，對於商業空間而言，需考量實際使用面積的產權範圍。
機會 (Opportunities)	1. 租金調漲潛力：若現租約到期，可依據市場行情重新調整租金，尤其在商圈活動增加時，投報率有機會提升。 2. 獨立出入口優勢：描述提及一、二樓具獨立出入口，有利於分層出租或規劃不同商業用途（如餐飲結合辦公），提高空間靈活性。 3. 區域發展效益：台南市中心持續發展，若周邊有新興建設或交通擴充，不動產價值與租金水準有望同步上漲。
威脅 (Threats)	1. 投報率驗證：資料顯示月收租約 4.9 萬元（一樓 1.9 萬加二樓 3 萬），換算年投報率約為 3%，低於市場普遍期待的商業房產回報水準，需確認租金數據是否準確。 2. 經濟波動影響：實體店面受電商或經濟景氣衰退衝擊較大，若租客退租可能面臨招商不易的空窗期風險。 3. 建築折舊風險：隨著屋齡增加，未來可能需要投入較多資金進行修繕（如管線更新、防水補強），這會直接侵蝕持有成本。