七堵買屋 / 七堵買房 - C-21麗景天下院子車庫(1)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1680 萬~~1380 萬
參考單價：27.31 萬/坪
地址：基隆市七堵區麗景一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：麗景天下
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：50.53 坪 (不含車位面積)
主建物面積：41.96 坪
共同使用：8.57 坪
土地面積：21.73 坪
樓別/樓高： 2樓 / 4樓
屋齡：34 年
法定用途：商業用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2273 元/月
管理描述：24小時警衛
鄰近學校：五堵國小
鄰近公園：河濱公園
生活機能：中市場
附近交通：麗景天下(站牌)
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下是針對您提供的物件資料，以買房者角度進行的分析：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	社區機能完善：擁有游泳池、籃球場、遊戲間及 24 小時警衛，對於重視休閒與安全性的家庭非常有利。屋況極新：描述指出「屋況全新裝潢」且「不須整理」，買家無需額外投入裝修成本與時間，可快速入住。空間寬敞：總坪數約 50.53 坪，在三房格局中屬於較大的空間，且附帶院子與車庫功能，生活便利性高。交通便利：鄰近五堵火車站及河濱公園，通勤至台北或基隆市區皆方便。
劣勢 (Weaknesses)	使用分區問題：資料顯示用途為「商業用」，這可能影響銀行核貸成數與年限，且稅金（房屋稅、地價稅）通常高於一般住宅。屋齡較高：34 年樓齡在貸款條件上可能受限部分銀行對老舊房屋的評估標準，需特別確認貸款可行性。坪效差異：單價約 27.31 萬/坪，相較於部分同區域的住宅單位，價格處於中高檔，需考量其商業登記是否影響未來轉手。管理費疑慮：月收 2,273 元的管理費對於公寓而言不算低，需確認公設維護狀況及費用包含範圍。
機會 (Opportunities)	使用性質轉換：賣方提到「可變更為住家用」，若成功完成變更程序，將大幅消除買受人在貸款與稅務上的疑慮。投資潛能：鬧中取靜且具備完善公設，適合長期出租或作為週末度假居所，租金收益潛力可能不錯。性價比：在相同預算下，獲得高品質社區環境與大坪數空間的機會較少，對於追求生活品質者具吸引力。
威脅 (Threats)	流動性風險：商業用登記或老舊公寓屬性，可能會縮小未來賣家的族群，導致轉手時程拉長。貸款限制：銀行對「商業用」或高齡住宅的核貸比例較保守，可能導致首付款壓力增加。法規變動：土地使用分區若未確認是否可合法变更为住用，將面臨無法變更的法律風險。

2. 物件評論

購買建議：適合特定需求的買家，需謹慎評估貸款條件。

此物件具備「高品質社區」與「全新裝潢」兩大亮點，對於追求生活機能、有小孩或需要居家辦公環境的買家而言，吸引力十足。然而，核心的潛在風險在於「用途為商業用」以及「34 年屋齡」。這將直接影響銀行貸款成數與後續轉售流動性。

主要理由：

若您是現金購屋者或自備款充足者，此物件物超所值，因社區公設與空間優勢在基隆區域較為罕見。
若您計畫使用銀行貸款，務必先向銀行確認「商業用」登記是否影響核貸利率與成數，並要求中介協助查證是否能合法變更住用，否則購屋成本將高於預期。
若作為投資置產，需考量老舊公寓未來的市場接受度與修繕基金提撥狀況。

總結而言，這是一個性價比高但伴隨法律與財務條件風險的物件，建議在簽約前優先確認稅賦差異與貸款可行性。

問與答

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陳玉玲(仲介，收取服務費)

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80年5月從事房產至今，經歷了SARS、921地震、雷曼金融風暴、奢侈稅、實價登錄、房地合一稅.....等，在漫長的房仲旅程中，有著老客戶、新客戶的信任，轉介讓玉玲在房仲屹立不搖，由營業員、主任，至今的店長，穩如泰山的繼績幫客戶服務、熟悉都更重建、土地買賣、房屋買賣、廠辦買賣，從汐止到南港、內湖、中和皆有不少的成交紀錄，誠摯歡迎委售、委買。

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