北區買屋 / 北區買房 - 新竹『湳雅商圈』全新整理滿租4套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：998 萬
參考單價：43.96 萬/坪
地址：新竹市北區南雅街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4衛
總坪數：22.7 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.2 坪
附屬建物面積：3.5 坪
土地面積：6.94 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對該筆房源之買房者角度分析報告：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 現金流表現強勁：年租金收益約 44 萬，預估投報率約 4.4%，對於自用房或傳統老屋而言具高吸引力。 2. 地理位置優越：位於竹北湳雅核心生活圈，鄰近快速道路與公道五號，通勤方便且周邊生活機能成熟。 3. 現狀維護良好：已進行重新裝潢，冷熱水管更新，家具家電完整，可省去買房後的裝修成本與時間。 4. 租戶穩定性高：目前處於滿租狀態，若租金收益能持續維持，可降低空屋風險。
劣勢	1. 單價偏高：每坪約 43.96 萬，對於屋齡 41 年的公寓來說單價不低，主要溢價來自投資報酬率，而非硬體價值。 2. 建物老舊與樓層問題：屋齡已逾 40 年，無電梯（三樓五樓），未來銀行貸成率可能受限，且不利於長期居住或未來買家接盤。 3. 空間格局限制：22.7 坪規劃為四房四衛，單間使用坪數極小（約 18 至 19 坪含公共區域），居住品質較低，僅適合租給學生或小家庭。
機會	1. 區域發展潛力：竹北與公道五周邊持續有發展趨勢，若未來區域增值，可帶動租金或房價上漲。 2. 被動收入配置：適合現有資金充裕、需要分散投資標的且追求穩定現金流的族群。
威脅	1. 貸款門檻：銀行對屋齡超過 35 年甚至 40 年的建物放貸條件嚴格，可能需自備更多款項或利息較高。 2. 轉手流動性差：老公寓多套房格局通常只被特定投資客接受，未來脫手可能較無自住買家願意接手。 3. 租賃風險：租客群體若為學生或上班族，租戶流動率較高，一旦空屋或維修頻繁，將直接影響現金流。