美術鳳凰會  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 美術鳳凰會景觀宅-高雄廠房仲介達人

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3800 萬 (含車位價)
參考單價：46.83 萬/坪
地址：高雄市鼓山區青海路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鳳凰會
總坪數：85.45 坪 (包含車位面積)
主建物面積：44.55 坪
附屬建物面積：6.95 坪
共同使用：33.95 坪
車位坪數：8.58 坪
土地面積：8.85 坪
樓別/樓高： 9樓 / 24樓
屋齡：12 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者觀點：物件分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於高雄市鼓山區青海路黃金地段，近美術館商圈，鄰近龍華國小輕軌站（C22），交通與生活機能極佳。景觀視野無敵：南北向帝王坐向，具備山景與河景三面環繞優勢，採光通風狀況良好。建物品質保證：由高雄老牌建設公司「隆大建設」興建，口碑與造品質量在市場上備受肯定。車位包含在內：總價已包含坡道平面式車位，對於高總價住宅而言，省去了額外尋購或租賃車位的麻煩。空間規劃寬敞：85.45 坪超大戶型，配置四房、兩廳三衛，適合改善型家庭或有特殊居住需求者。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡漸長：建物屋齡已達 12 年，非新成屋，可能需留意社區管理維護基金是否充足，或外牆修繕規劃。總價門檻高：以約 3,800 萬元的總價來看，目標客群較少，未來轉手流動性可能不如中低总价住宅靈活。樓層非頂樓：9 樓雖屬中高楼层，但相較於頂樓或高樓層，視野與隱私優勢略遜一籌（仍屬漂亮樓層）。坪數較大：85 坪以上的大宅在市場上屬於小眾商品，可能導致潛在買家群體縮小。
機會 (Opportunities)	輕軌效應持續發酵：隨著捷運綠線通車後的延伸發展，該區域交通便利度將持續提升，房價支撐力強。文化商圈增值：美術館周邊為高雄新興豪宅聚落，生活質感高，長期持有價值潛力佳。改善型需求增長：若屋主有鑑於自身家庭結構改變（如子女出生或長輩同住），此類大坪數住宅具備高度的實用性與不可替代性。
威脅 (Threats)	市場景氣波動：房地產市場受宏觀經濟影響，高總價物件在房市回檔期較難脫手。同業競品競爭：附近可能會有更新、更便宜的新建案或類似格局房源湧現，造成價格壓力。持有成本增加：屋齡達 10 年以上之社區，未來可能面臨公共設施汰換問題，導致管理費上漲或臨時基金提撥。

二、物件評論

此物件對於尋求「大空間、佳視野、核心地段」的改善型買家而言，是一項具備高持有價值的选择。隆大建設的品牌力與美術館商圈的稀缺景觀資源，是支撐其價值的兩大基石。然而，由於總價超過三千萬元且坪數達 85 坪級距，建議購屋者在決策前需充分評估自身預算流動性及未來的轉手規劃。若您重視即住質感、家族長期居住需求，並信任該區域的長線發展，此物件值得深入拜訪與議價；但若您投資屬性強求高流動性或偏好次新社區，則需斟酌屋齡因素與市場供需狀況後再行決定。