新營大店面獨棟店面  新營買屋 / 新營買房 - 新營車站商業區邊間獨棟大店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2600 萬
參考單價：21.77 萬/坪
地址：台南市新營區大同路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：119.43 坪 (不含車位面積)
土地面積：48.94 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：25 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：新營國小、新泰國小、新東國中
鄰近公園：鐵道公園
生活機能：第三市場
附近交通：新營火車站、新營客運
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段：位於新營車站商業區邊間，人車流量大，臨街視野佳。空間規劃好： 8.5 米大面寬搭配開放式設計，適合餐飲或品牌進駐；四面採光通風優異。結構穩固：鋼骨結構房屋耐用度高，且整棟 3 樓可分層利用。生活機能強：鄰近第三市場、公園及多所學校，交通運輸（火車站、客運）極度便利。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較老：屋齡達 25 年，可能涉及老舊管線翻修問題，且影響銀行房貸核貸年限。缺乏車位：總坪數不包含車位，對於依賴客流的商業型態是明顯缺憾，亦造成使用者停車不便。持有成本高：商用地價稅與房屋稅較一般住宅高，且 119.43 坪的總面積維護成本較高。
機會 (Opportunities)	多元用途潛力：住商用屬性允許自居自用或作為辦公空間，亦可分租整層以分散風險。翻新增值：鋼骨結構適合大規模室內裝修改造，能配合自身品牌需求進行風格塑造。區域發展：新營車站周邊若持續進行都市更新或商圈活絡，有助於提升租金收益與資產價值。
威脅 (Threats)	電子商務衝擊：實體店面受電商影響較大，租金承載能力可能不如過往。流動性較低：大樓型商業不動產交易週期長於一般住宅，未來轉手可能較費時。維護風險：隨著屋齡增加，老舊建築的修繕頻率與費用將逐漸上升，需預留預算。

2. 物件評論

購買建議：適合自營商或長期投資，非自用型購屋者需谨慎評估。

此物件位於新營核心車站商圈，具備顯著的地理位置優勢與空間靈活性。對於打算在新營設立餐廳、品牌店鋪，或是希望擁有「樓上住家、樓下營業」模式的買主而言，這是一個相當理想的標的。2600 萬總價在該區域購置三層樓鋼骨建築，單價約 21.77 萬/坪，性價比尚可，且四面採光的優勢能大幅提升營運與居住品質。

然而，購買前必須正视其兩大隱憂：一是屋齡已達 25 年，可能限制房貸額度或需預留整修經費；二是缺乏停車空間，若您的生意高度依賴顧客到訪（如餐飲業），此點可能是競爭劣勢。若您具備裝修預算、有明確經營計畫，或是作為收租投資工具，此物件值得列入考慮；若是純住宅投資需求，則建議再考量其商用地別與流動性問題。