文山特區公園第一排  鳥松買屋 / 鳥松買房 - 苓雅買屋賣屋近文山特區鳥松富人區面公園第一排四房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2380 萬
參考單價：40.24 萬/坪
地址：高雄市鳥松區永善路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：水方庭
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：59.15 坪 (包含車位面積)
主建物面積：29.39 坪
附屬建物面積：4.52 坪
共同使用：25.24 坪
車位坪數：6.31 坪
土地面積：7.7 坪
樓別/樓高： 5樓 / 15樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4627 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：大華國小文山高中附設國中
鄰近公園：鳥松濕地公園
生活機能：陽明市場
附近交通：公車芳城市餐廳站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局優異：擁有 4 房 2 廳 2 衛之大空間，三面採光，居住舒適度高。 2. 環境景觀：面公園第一排，享受低密度住宅生活，且鄰近鳥松濕地與澄清湖，綠意充足。 3. 停車便利：總價含平面車位與固定機車位，另有公有停車場支援親友來訪。 4. 機能完善：鄰近文山高中附設國中、大華國小，且步行可至陽明市場、星巴克，生活圈成熟。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層因素：位於 5 樓（總高 15 樓），雖非頂樓，但視野與採光可能不如高樓層。 2. 管理成本：每月管理費約 4627 元，對於 59 坪物件而言，固定持有一筆持續性支出。 3. 建築屋齡：屋齡 11 年，非新成屋，部分設施可能不如新案現代化。 4. 環境干擾：前方設有公有停車場，可能影響部分視野或產生車輛進出噪音。
機會 (Opportunities)	1. 交通發展：鄰近捷運黃線出口，未來通車後將大幅提升通勤便利性與區域價值。 2. 增值潛力：文山特區持續發展，且鄰近長庚醫院，醫療與居住需求穩定，具保值性。 3. 租賃市場：靠近學校與醫院，易吸引陪讀家庭或醫護人員租屋，租金回報率可能穩定。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：房地產市場受經濟環境影響，需留意成交單價是否高於同區行情。 2. 濕地環境：鄰近濕地公園，夏季可能有蚊蟲滋生問題，需考量居住耐性。 3. 停車干擾：公有停車場若停滿，可能導致周邊道路車流增加，影響居住寧靜度。

物件評論

此物件對於重視家庭空間與生活環境的買家而言，具有相當高的吸引力。最大的亮點在於 4 房大格局配合公園第一排的優質景觀，且周邊教育與醫療資源豐富，生活機能非常完善。然而，單價約 40 萬/坪在鳥松區屬高價位，且屋齡已 11 年，建議您在下訂前，務必比對同區域近期成交行情以確認價格合理性。此外，雖含車位，但仍需實地評估前方公有停車場是否會造成噪音或隱私干擾。若您預算充足且偏好低密度、綠意盎然的居住氛圍，此物件值得列入優先考慮名單。

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