左營大路黃金透店  左營買屋 / 左營買房 - 苓雅買屋賣屋左營大路大地坪商四精華黃金透店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2980 萬
參考單價：96.19 萬/坪
地址：高雄市左營區左營大路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：30.98 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.98 坪
土地面積：43.56 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：68 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：大義國中, 明德國小
鄰近公園：蓮池潭
生活機能：哈囉市場
附近交通：公車店仔頂路口站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1247438)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極佳：位於左營大路核心商業區，鄰近蓮池潭與海軍基地，人流與商機充足。商四分區規劃：容積率高達 630%，建蔽率 60%，具備未來增建或重建的高開發潛力。使用彈性高：住商用性質允許自營業者經營或投資收租，且目前已有部分空間已利用（如加蓋屋）。生活機能完善：鄰近哈囉市場、大義國中等，交通與就學便利。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊：68 年房產結構可能需大規模翻修，隱形成本（如管線、防水、耐震）高。價格偏高：單價近 97 萬/坪，對於老舊透天而言價格門檻較高，需考量投資報酬率。環境噪音：臨主干道且為熱鬧商圈，居住寧靜度較低，可能影響自住舒適度。面積差異疑點：資料顯示總坪數 30.98 坪與特色說明中地坪 43.56 坪若有出入，需進一步釐清權狀面積。
機會 (Opportunities)	都市更新潛力：位於精華地段的舊透天，具備高機率進行重建或都更，長期增值空間大。營收能力強：商業區底層或周邊極適宜開設商店、辦公室，租金回報率預期優於一般住宅區。交通優勢：公車站點便利，且鄰近主要幹道，交通便利性持續維持。
威脅 (Threats)	貸款限制風險：銀行對 50 年以上老屋之貸款成數可能嚴格縮緊，甚至拒貸，需自備款項較多。法規風險：既有加蓋結構（如鐵皮屋頂、水塔位置）可能涉及違建問題，影響交易或後續整修合法性。流動性風險：高總價與老舊性質結合，若市場行情波動，出售轉手週期可能較長。

2. 物件評論總結

是否值得購買？ 此物件適合**「投資導向」或「有重建計畫」**的買家，不適合尋求即刻安穩自住且預算有限的購屋者。

主要理由：

地段與開發價值：左營大路與商四分區的高容積率是最大的資產，若能成功推動重建，利潤空間將大幅提升。
成本與風險權衡：高單價搭配 68 年屋齡意味著潛在的巨額整修費用與較高的貸款難度。若您無法承受前期資金投入或對未來法規變動的風險有足夠評估能力，建議保持觀察；反之，若您看好該區域的長期都更潛力且現金流穩健，則是一項高槓桿投資標的。

問與答

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謝惠卿(仲介，收取服務費)

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