正修科大景觀精緻4房  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 正修科大景觀精緻樓中樓4房平車高雄公寓大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2280 萬
參考單價：32.53 萬/坪
地址：高雄市鳳山區文湖街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：松濤翠堤
格局： 4房(室) 2廳 4衛
總坪數：70.08 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 9~10樓 / 13樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：文德國小.文山國中
鄰近公園：園是實驗所
生活機能：澄和市場
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局優異：四房四衛，空間寬敞且功能齊全，適合三代同堂居住。 2. 高樓層視野：位於 9 至 10 樓，擁有綠樹海視野，採光通風條件佳。 3. 隱私性高：特色樓中樓設計，1 梯 1 戶，減少噪音干擾。 4. 近期整理：宣稱全新整理且管線更新，降低入住初期修繕成本。 5. 生活機能：鄰近澄和市場、全聯及正修科大，交通與購物便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡達 35 年，屬於高齡建築，未來可能面臨修繕問題。 2. 單價偏高：32.53 萬單價對於 35 年屋齡的建築而言，在市場上屬於中高價位。 3. 坪數數據不一：資料顯示總坪數 70.08 坪，但特色說明提及建坪 78.08 坪，需釐清實際登記面積。 4. 樓中樓設計：雙層樓梯可能不便老人或幼兒通行，且樓中樓通風與空調效率較一般戶型低。
機會 (Opportunities)	1. 文山特區發展：鄰近文山特區，未來若周邊都市更新完成，可能有增值空間。 2. 租屋需求穩健：鄰近正修科大與多間學校，若規劃作為收租用途，承租客源穩定。 3. 社區環境：鄰近實驗林區公園，環境清幽，具運動休憩機能，適合養生居住。 4. 購屋者需求：對於追求大空間與隱私性的高預算家庭，此類房源具稀缺性。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：老舊建築可能影響銀行貸放成數與年限，增加購屋者現金壓力。 2. 修繕成本：高齡社區可能需支付高額公共基金用於管線或防水修繕。 3. 市場流動性：高單價老屋在二手市場轉手速度可能較慢，投資報酬週期長。 4. 資訊落差：坪數與停車位資訊需以權狀登記為準，避免交易糾紛。

2. 物件評論

此物件對於「預算充足且重視空間私密性」的購屋者來說，值得列入考察，但需謹慎評估屋齡風險。

主要理由如下：

居住體驗佳：高樓層搭配綠景視野，加上 1 梯 1 戶的獨門設計，能提供極高的居住隱私與舒適度，非常適合重視品質的家庭。
學區與機能：鄰近文山特區、正修科大及優質學區，生活機能成熟，無論自住或長期持有一項不錯資產。
潛在風險需確認：35 年屋齡是最大隱憂，建議務必確認房屋漏水狀況及社區公共基金儲備。此外，單價約 32.53 萬略高於同區老屋行情，若無法確認周邊新案對比價格，需留意日後轉手難度。

結論：若您能接受高齡建築的潛在維護成本，並確認貸款條件無虞，此物件因兼具大空間與好環境，可說是鳳山區難得的樓中樓選擇。