都更竹科  東區買屋 / 東區買房 - 竹科大樓社區專任清大人文世紀鑫城旁公寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1600 萬
參考單價：57.55 萬/坪
地址：新竹市東區金城一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：清大人文
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.33 坪
共同使用：4.46 坪
土地面積：13.49 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立龍山國小、市立建功高中附設國中
鄰近公園：建功公園
生活機能：新源市場
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與生活圈優異：位於竹科周邊的東區金城一路，生活機能成熟，鄰近新源市場、建功公園，且靠近好市多，日常採買與休閒便利。學區資源良好：鄰近龍山國小與建功高中附設國中，若考慮子女教育或未來轉手給學區家庭，具備穩定需求。通勤便利性高：距離竹科近，對於在園區工作的買家而言，能有效節省通勤時間與交通成本。坪效與格局合理：27.8 坪擁有 3 房 2 廳 2 衛的格局，空間配置對一般家庭或投資租賃來說相當實用。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高風險：44 年的屋齡已達老舊公寓水準，可能面臨管線老化、漏水或耐震不足等問題，裝修與維護成本需預留。無車位配置：總價不包含車位，新竹市區停車困難，此為一大短板，若家庭有兩台車將極不方便。缺乏電梯設施：五層樓公寓僅 2 樓，雖樓層較好但無電梯，若有長輩同住或提重物上下樓會有不便。貸款評估可能較嚴：老舊建物在銀行貸款成數與利率上可能不如新大樓，需自備較多資金。
機會 (Opportunities)	潛在重建價值：位於竹科周邊精華地段，隨著時間推移，若整合成功進行都更，未來升值潛力大。租賃需求穩定：鄰近學校與園區，對於單親家庭或科技業員工而言，穩定的租屋市場能帶來不錯的投资報酬率。裝潢調整彈性：若預算充足可透過重新裝修改善居住環境，提升自住品質或租金水準。
威脅 (Threats)	資產流動性降低：隨著屋齡持續增加，銀行核貸年限縮短，未來轉手時可能面臨較多買家卻步的情況。結構安全隱憂：高樓齡公寓可能存在公共設施老化問題，若涉及重建需業主共識，存在不確定性。房價波動風險：新竹房市近年漲幅明顯，老舊公寓的抗跌能力與新大樓相比相對較弱。

物件評論

是否值得購買建議： 此物件適合「預算有限但重視學區」或「尋求穩定租金收益」的買家，但不太推薦追求長線居住品質或有年長家人的購屋者。

主要理由： 這筆交易的單價約 57.55 萬/坪，對於竹科周邊的老舊公寓而言價格尚可，核心優勢在於其成熟的學區資源與便利的生活機能。然而，44 年的屋齡是最大隱憂，代表您必須預備一筆不小的翻新預算，且銀行貸購時可能會受到限制。加上「無車位」在新竹高房價的市區是一大硬傷，若無法接受步行或騎車解決停車問題，居住體驗會大打折扣。若您打算作為投資放租，需確認周邊租金報酬率是否符合預期；若是自住，請務必親自檢測房屋結構狀況並考量未來轉手的流動性風險。

問與答

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