東城100 東區買屋 / 東區買房 - 東城100朝南高樓視野四房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5300 萬 (含車位價)
參考單價：74.86 萬/坪
地址：新竹市東區東門街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東城100
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：70.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：36.32 坪
附屬建物面積：4.22 坪
共同使用：20.24 坪
其他面積：10.02 坪
土地面積：5.43 坪
樓別/樓高： 9樓 / 28樓
屋齡：6 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4863 元/月
朝向方位：坐北朝南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：東城 100

您好，歡迎您考慮這間位於新竹市東區的核心物件。針對編號 1227741 的「東城 100 朝南高樓視野四房平車」，以下以買房者角度為您進行 SWOT 分析與綜合評價。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置核心：位於東門圓環旁，鄰近護城河、市政府與商圈，生活機能極佳。 2. 交通與學區優勢：近 68 號快速道路，通勤科學園區方便；周邊有雙明星學區資源。 3. 建築條件優越：屋齡僅 6 年，朝南高樓層視野開闊，戶戶邊間雙面採光且衛浴全明窗。 4. 公設豐富：含挑高大廳、28 樓瑜伽教室與 SKY Lounge，兼具私密與社交機能。 5. 坪效與費用：70.8 坪大坪數適合家庭，管理費相對每坪成本合理。
劣勢 (Weaknesses)	1. 交通噪音干擾：東門街為市區最熱鬧區域，周邊車流量大，可能受噪音或擁擠影響。 2. 單價與總價門檻高：參考單價近 75 萬/坪，總價達五千萬以上，需較強購買力與房貸負擔。 3. 大戶轉手難度：超過 70 坪的大格局住宅，目標客群較窄，未來轉手流動性可能低於一般中小戶。
機會 (Opportunities)	1. 租屋市場潛力：高樓層與稀缺的雙邊間採光設計，在高端租賃市場具競爭優勢。 2. 資產保值性：東區精華地段配合新建築，長期而言具較高的抗跌性與增值空間。 3. 生活品質提升：獨特的空中景觀區與茶區，能提供難得的居住體驗與社交空間。
威脅 (Threats)	1. 利率風險：高總價物件對房貸利率敏感，若市場升息或買氣減溫，持有成本增加。 2. 維護潛在成本：大坪數社區的公共設施維修，未來可能面臨管理費調漲風險。 3. 市場波動：房地產景氣循環中，豪宅類產品在調整期價格回調速度可能較慢。

二、物件評論

購買建議：適合長期自住或置產收藏，不適合追求快速轉手者。

主要理由如下：

地段與環境無可替代：該物件位於新竹市東門核心區，兼具生活便利度（商圈、公園）與工作便利性（近科學園區），此類精華地段的豪宅在地緣上具有稀缺性，適合長期持有。
居住規格頂尖：9 年屋齡尚短且採光通風條件極佳，搭配頂樓層公設設施（瑜伽教室、SKY Lounge），能提供同區域別墅難以具備的高密度便利生活，非常適合成家立業的家庭。
需審慎評估資金與流動性：由於單價高且坪數大，此物件屬於「改善型」或「投資型」購屋，而非剛性需求。若您預算寬裕且計畫自住 10 年以上，其居住價值極高；但若考量短期內轉手，需注意大戶產品在市場冷卻期可能較難脫手。

總結： 此物件是一處兼具生活機能與品質的高端住宅。只要您對總價負擔感到輕鬆，並能接受核心區的交通熱鬧，這將是一個值得入手的優質選擇。