桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龜山山鶯路@近桃園火車站@三層樓超大地坪透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~2150 萬~~1720 萬
參考單價：32.84 萬/坪
地址：桃園市龜山區山鶯路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113職九299金
總坪數：52.38 坪 (不含車位面積)
主建物面積：48.12 坪
附屬建物面積：4.26 坪
土地面積：30.46 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：50 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於龜山與桃園交界精華區，鄰近桃園火車站，交通便利。 2. 土地稀有：基地面積超過 30 坪，在當地屬大地坪稀缺資源。 3. 價格優勢：估價低於市場行情（約 1700-1700 萬起跳 vs 市價 2500 萬），具有相當的投資性價比。 4. 未來增值：周邊有桃林步道及規劃中的捷運棕線，長期潛能不錯。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋況較差：屋齡長達 50 年，內部牆壁嚴重壁癌、油漆剝落，且因是邊間導致牆壁滲水。 2. 法律風險：部分增建物（1232 建號）為未登記建築，無法辦理產權移轉，且有被拆除風險。 3. 現況 occupied：債務人目前仍居住其中，雖標註為「法院點交」，但實際搬遷時間可能需耗費心力。 4. 產權複雜：涉及公同共有持分，且部分增建物無獨立出入口。
機會 (Opportunities)	1. 價格下探空間：若第一拍未成，後續拍賣底價可能進一步降低（三拍預估降至 1376 萬），提供議價買進機會。 2. 改造潛力大：舊透天適合重新規劃裝修，可根據需求量身打造三代同堂舒適宅。 3. 自住兼投資：若以合理預算購入並妥善裝潢，長期持有後因區域發展（如捷運、生活圈完善）有望獲利。
威脅 (Threats)	1. 拆除風險：未登記之增建部分若遭主管機關依法查報拆除，可能導致實際使用面積縮水。 2. 隱形成本：50 年老屋翻新工程費用高，需預留充足預算處理結構、管線及滲水問題。 3. 產權爭議：公同共有持分若範圍確認不清，或增建物與鄰居界線有爭執，可能衍生法律糾紛。 4. 市場波動：房市景氣變化可能影響未來轉手價格，需評估投資報酬率。

物件評論

此物件對於「具備裝修資源且風險承受度高的買家」或「長期投資者」而言具有購買價值，但對追求即住、害怕麻煩的自購族則不建議輕易入場。

主要理由如下：

價格與地段值得博弈：相較於同區域市價 2500 萬以上，拍定價約有 30% 以上落差，且土地坪數大，長期來看具備增值潛力。
老屋翻新成本高：屋況已達「嚴重壁癌」與滲水程度，加上屋齡 50 年，潛在的結構整修費用可能高達數百萬，需務必請專業團隊評估再決定預算。
產權瑕疵須謹慎：增建物無法登記且有拆除風險，這是購買法拍老屋最大的隱憂，建議在得標前向建築師或相關單位確認該部分是否可保留或使用上不受影響。

若您是投資客或有專業裝修團隊，這是一筆高報酬潛力的交易；若為純自住，則需謹慎考慮後續可能面對的產權糾紛與龐大整修成本。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

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歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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